Checklist đối chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đang có hiệu lực đến ngày 27/10/2026. Đây là danh mục giấy tờ để người mua tự hỏi và kiểm tra; checklist không xác nhận hay đánh giá tình trạng pháp lý của bất kỳ dự án cụ thể nào.
Trước khi đặt cọc mua căn hộ từ chủ đầu tư, người mua thường được nghe "dự án pháp lý đầy đủ". Thay vì tin vào câu đó, hãy yêu cầu xem từng giấy tờ cụ thể mà luật đã quy định. Checklist dưới đây chia theo hai trường hợp: căn hộ hình thành trong tương lai (đang xây) và căn hộ có sẵn (đã hoàn thành) mua trực tiếp từ chủ đầu tư.
Bước 0: Xác định bạn đang mua loại căn hộ nào
Hình thành trong tương lai: tòa nhà chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng → áp dụng Điều 23–26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Có sẵn, mua từ chủ đầu tư: tòa nhà đã nghiệm thu → áp dụng khoản 1, 2 Điều 14.
Mua lại từ cá nhân (căn hộ đã qua sử dụng): là giao dịch khác, cần kiểm tra Giấy chứng nhận của người bán, công nợ, hiện trạng – xem bài kinh nghiệm mua căn hộ đã qua sử dụng tại Quy Nhơn.
A. Checklist căn hộ hình thành trong tương lai
# | Giấy tờ / nội dung cần xem | Căn cứ | Câu hỏi nên đặt |
|---|---|---|---|
1 | Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư / chấp thuận đầu tư dự án | Điều 6 khoản 2; Điều 24 khoản 5 | Dự án có mục đích xây nhà ở để bán không? |
2 | Giấy tờ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất kèm hợp đồng thuê, cho phép chuyển mục đích, hoặc giấy chứng nhận) | Điều 24 khoản 2 | Giấy tờ đứng tên ai? Có đúng khu đất của tòa nhà không? |
3 | Giấy phép xây dựng (nếu phải có) hoặc thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế | Điều 24 khoản 1, 3 | Tòa nhà tôi mua đã khởi công chưa? |
4 | Giấy tờ nghiệm thu hoàn thành phần móng (với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở) | Điều 24 khoản 3 điểm c | Biên bản nghiệm thu móng của đúng block/tòa tôi mua? |
5 | Văn bản của cơ quan quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán | Điều 24 khoản 4; Điều 6 khoản 3 | Văn bản số mấy, ngày nào, áp dụng cho những căn/tòa nào? |
6 | Thỏa thuận cấp bảo lãnh với ngân hàng và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh | Điều 26; Điều 6 khoản 3 | Ngân hàng nào bảo lãnh? Khi nào tôi nhận thư bảo lãnh? |
7 | Thông tin thế chấp dự án, các hạn chế về quyền (nếu có) | Điều 6 khoản 3 điểm e | Dự án hoặc căn hộ có đang thế chấp không? Giải chấp thế nào? |
8 | Hợp đồng mẫu đã công khai | Điều 6 khoản 2 | Hợp đồng tôi ký có khác hợp đồng mẫu không? |
9 | Đặt cọc không quá 5% giá bán, ghi rõ giá bán | Điều 23 khoản 5 | Bên nhận cọc có đúng là chủ đầu tư không? |
10 | Tiến độ thanh toán: đợt đầu ≤ 30% (gồm cọc), trước bàn giao ≤ 70%, chưa có sổ ≤ 95% | Điều 25 | Cộng dồn các đợt đến lúc bàn giao có vượt 70% không? |
Lưu ý: quy định bảo lãnh tại Điều 26 không áp dụng đối với nhà ở xã hội.
B. Checklist căn hộ có sẵn mua từ chủ đầu tư
# | Giấy tờ / nội dung cần xem | Căn cứ |
|---|---|---|
1 | Giấy tờ xác định tòa nhà đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng | Điều 14 khoản 2 điểm b |
2 | Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với đất gắn với tòa nhà | Điều 14 khoản 2 điểm d |
3 | Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với đất gắn với nhà ở | Điều 14 khoản 2 điểm c |
4 | Không có tranh chấp đang được giải quyết; không bị kê biên; không bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch | Điều 14 khoản 1 điểm b, c, đ |
5 | Thông tin đã được công khai theo Điều 6 (gồm các hạn chế, thế chấp nếu có) | Điều 14 khoản 1 điểm e |
C. Kiểm tra thông tin ở đâu?
Từ chủ đầu tư: luật yêu cầu doanh nghiệp công khai thông tin dự án trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp (Điều 6 khoản 1). Hãy yêu cầu bản sao giấy tờ, không chỉ nghe giới thiệu.
Từ cơ quan nhà nước: văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán do cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phát hành; với dự án tại Quy Nhơn là cơ quan cấp tỉnh của tỉnh Gia Lai. Bạn có thể đối chiếu số, ngày văn bản với cơ quan ban hành.
Từ ngân hàng: có thể liên hệ ngân hàng bảo lãnh để xác minh văn bản cam kết bảo lãnh.
D. Dấu hiệu nên dừng lại để hỏi thêm
Được đề nghị chuyển tiền "giữ chỗ", "đặt cọc" khi chưa được xem văn bản xác nhận đủ điều kiện bán.
Bên nhận tiền hoặc bên ký hợp đồng không phải là chủ đầu tư.
Tiến độ thanh toán vượt các mức trần của Điều 25.
Không được cung cấp văn bản cam kết bảo lãnh của ngân hàng khi ký hợp đồng (trừ khi bạn chủ động từ chối bảo lãnh bằng văn bản).
Giấy tờ được đưa ra là của tòa nhà, giai đoạn khác với căn bạn định mua.
E. Lưu ý về thay đổi pháp luật
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình và Quốc hội thảo luận ở tổ ngày 22/10/2026; đến ngày 28/10/2026 dự luật chưa được thông qua. Checklist này theo luật đang có hiệu lực tại ngày 28/10/2026 và sẽ được cập nhật khi luật mới được thông qua.
Xem thêm các dự án căn hộ tại Quy Nhơn do Minh Dũng Land tổng hợp; với mỗi dự án, hãy dùng checklist này để yêu cầu giấy tờ cụ thể.