Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Đất đai 2024. Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ Hai (tháng 10/2026). Bài viết nói về thời hạn sử dụng đất; thời hạn sử dụng công trình chung cư được trình bày ở bài riêng.
"Đất này lâu dài hay có thời hạn?" là câu hỏi nên đặt ra trước khi mua bất kỳ thửa đất nào. Thời hạn sử dụng đất ảnh hưởng đến việc có được tiếp tục sử dụng, có phải gia hạn, và giá trị lâu dài của tài sản. Thông tin này được ghi trên giấy chứng nhận và được Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể.
1. Đất sử dụng ổn định lâu dài
Điều 171 Luật Đất đai 2024 liệt kê các loại đất sử dụng ổn định lâu dài, trong đó có:
đất ở;
đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng theo quy định; đất rừng do tổ chức quản lý; đất tín ngưỡng, đất sử dụng vào mục đích công cộng không kinh doanh và một số loại đất khác.
2. Đất sử dụng có thời hạn
Trường hợp | Thời hạn theo Điều 172 |
|---|---|
Giao, công nhận đất nông nghiệp cho cá nhân trực tiếp sản xuất trong hạn mức (cây hằng năm, cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối, rừng sản xuất là rừng trồng) | 50 năm; khi hết hạn được tiếp tục sử dụng theo thời hạn này mà không phải làm thủ tục gia hạn |
Cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân | Không quá 50 năm; hết hạn có thể được xem xét cho thuê tiếp |
Giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư | Theo thời hạn hoạt động của dự án nhưng không quá 50 năm; dự án trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì không quá 70 năm |
Thời hạn giao, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất (khoản 2 Điều 172). Việc gia hạn thực hiện trong năm cuối của thời hạn; người sử dụng đất phải nộp hồ sơ chậm nhất 06 tháng trước khi hết hạn, quá thời hạn mà không nộp thì không được gia hạn, trừ trường hợp bất khả kháng (khoản 3 Điều 172).
3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 173 quy định thời hạn sau khi chuyển mục đích. Ví dụ, chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì thời hạn xác định theo loại đất sau khi chuyển, tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích; chuyển giữa đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài và đất phi nông nghiệp có thời hạn thì thời hạn là ổn định lâu dài (khoản 1, khoản 3 Điều 173).
4. Vì sao người mua cần kiểm tra?
Quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi còn trong thời hạn sử dụng đất (điểm d khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024).
Với đất có thời hạn không được gia hạn, người sử dụng phải xử lý tài sản để hoàn trả mặt bằng; quá 24 tháng kể từ khi hết hạn mà không xử lý thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản (khoản 4 Điều 172).
Cùng là "đất có nhà", nhưng đất ở và đất thương mại, dịch vụ có thể có thời hạn khác nhau; cần đọc đúng mục đích sử dụng ghi trên sổ.
5. Checklist đọc thời hạn trên sổ
Xem mục đích sử dụng đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ…
Xem thời hạn sử dụng: "lâu dài" hay đến ngày, tháng, năm cụ thể.
Một thửa có nhiều mục đích (ví dụ một phần đất ở, một phần đất trồng cây lâu năm): đọc thời hạn của từng phần.
Đất có thời hạn: tính thời gian còn lại và hỏi điều kiện gia hạn trước khi mua.
Đối chiếu thông tin với cơ quan đăng ký đất đai khi cần.
Nếu bạn mua căn hộ chung cư, câu hỏi về thời hạn sử dụng công trình được giải thích tại thời hạn sử dụng chung cư. Với đất trong dự án, xem thêm mua đất nền dự án.
Bạn đang tìm đất ở lâu dài tại Quy Nhơn? Xem các bất động sản đang giao dịch hoặc liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn đọc thông tin trên sổ.