Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai (có hiệu lực từ 01/7/2025). Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ Hai (tháng 10/2026).
Bức tường rào xây lấn vài tấc, cây nhà bên vươn sang, mốc giới bị dời: tranh chấp ranh giới với hàng xóm là chuyện không hiếm và có thể kéo dài nhiều năm. Với người đang muốn bán nhà đất, tranh chấp chưa giải quyết còn khiến tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng. Dưới đây là con đường giải quyết theo luật hiện hành.
1. Ranh giới được xác định thế nào?
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; cũng có thể theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách; rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén, tỉa phần vượt quá, trừ khi có thỏa thuận khác.
Chủ sở hữu chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất của mình; nếu hai bên thỏa thuận xây trên ranh giới thì vật mốc giới đó là sở hữu chung (Điều 176). Với tường nhà chung, không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường đặt kết cấu nếu bên kia không đồng ý.
2. Bước bắt buộc: hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024):
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải sau khi nhận đơn yêu cầu;
việc hòa giải thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn;
kết quả được lập thành biên bản hòa giải thành hoặc không thành, gửi các bên.
Nếu hòa giải thành và có thay đổi ranh giới, diện tích, người sử dụng đất, trong 30 ngày làm việc các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký, cấp giấy chứng nhận (khoản 4 Điều 235).
3. Hòa giải không thành: ai giải quyết?
Trường hợp | Cơ quan giải quyết |
|---|---|
Một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất | Tòa án giải quyết (khoản 1 Điều 236) |
Các bên không có giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137 | Được chọn: nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Tòa án (khoản 2 Điều 236) |
Nếu chọn giải quyết hành chính với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau, thẩm quyền trước đây của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được chuyển cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã từ 01/7/2025 (điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, khoản 3 Điều 236 cho phép các bên khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định; nên hỏi rõ cơ quan tiếp nhận khiếu nại tại địa phương sau khi thẩm quyền đã được chuyển cho cấp xã.
4. Tranh chấp ảnh hưởng đến việc bán nhà đất
Đất có tranh chấp chưa được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết trọng tài đã có hiệu lực thì không đủ điều kiện chuyển nhượng (điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024). Vì vậy, người bán nên giải quyết dứt điểm trước khi nhận cọc; xem diện tích thực tế khác sổ đỏ.
5. Checklist chuẩn bị khi có tranh chấp ranh giới
Giấy chứng nhận, bản đồ, trích lục thửa đất và giấy tờ về nguồn gốc đất của bạn.
Ảnh chụp, biên bản, xác nhận của người làm chứng về mốc giới, tường rào trước đây.
Đo đạc hiện trạng và so sánh với hồ sơ địa chính.
Thử thương lượng trực tiếp, lập văn bản thỏa thuận nếu thống nhất.
Nộp đơn yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; lưu giữ biên bản hòa giải.
Xem thêm giấy tờ cần chuẩn bị trước khi bán nhà đất.
Nhà đất của bạn tại Quy Nhơn đang có vướng mắc ranh giới? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn hướng xử lý, hoặc ký gửi bất động sản khi hồ sơ đã rõ ràng.