Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15). Luật có hiệu lực từ 01/7/2026; riêng khoản 2, khoản 3 Điều 43 về miễn giấy phép và thông báo khởi công có hiệu lực từ 01/01/2026. Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 hết hiệu lực từ 01/7/2026. Hồ sơ, trình tự cấp phép theo nghị định của Chính phủ không được trình bày trong bài.
Mua một lô đất ở để xây nhà, câu hỏi tiếp theo thường là: có phải xin giấy phép xây dựng không, và nếu có thì điều kiện là gì. Luật Xây dựng 2025 mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép, nhưng "miễn" có điều kiện rất cụ thể về quy mô và vị trí. Hiểu đúng giúp bạn đánh giá lô đất trước khi đặt cọc.
1. Nguyên tắc: phải có giấy phép trước khi khởi công
Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được luật liệt kê. Giấy phép gồm giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn (khoản 1 Điều 43).
2. Nhà ở riêng lẻ được miễn khi nào?
Điểm g khoản 2 Điều 43 miễn giấy phép cho công trình cấp IV và công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m², đồng thời không thuộc một trong các khu vực:
khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố;
khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;
khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã;
khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Như vậy, quy mô nhỏ chưa đủ để được miễn; vị trí lô đất trong quy hoạch mới là yếu tố quyết định. Nhà ở riêng lẻ trên lô đất nằm trong khu vực phát triển đô thị hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc thì không thuộc trường hợp miễn theo điểm g, kể cả khi quy mô nhỏ.
Ngoài ra, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong, hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, nếu không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và bảo đảm phòng cháy chữa cháy, môi trường, cũng được miễn (điểm h khoản 2 Điều 43). Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không phải gửi thông báo khởi công (khoản 3 Điều 43).
3. Điều kiện chung để được cấp giấy phép
Khi thuộc diện phải xin phép, công trình cần đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 44, trong đó có:
phù hợp với mục đích sử dụng đất theo pháp luật về đất đai;
phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc, trừ trường hợp giấy phép xây dựng có thời hạn;
thiết kế bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận, đáp ứng yêu cầu về môi trường, phòng cháy chữa cháy, kết nối hạ tầng.
4. Checklist trước khi mua đất để xây nhà
Mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận có phải đất ở không.
Lô đất nằm trong khu vực nào theo quy hoạch chung, đã có quy chế quản lý kiến trúc chưa.
Dự kiến số tầng và tổng diện tích sàn so với ngưỡng dưới 07 tầng, dưới 500 m².
Hỏi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép tại địa phương về việc lô đất có thuộc diện miễn hay không, trước khi đặt cọc.
Với đất trong dự án, kiểm tra thêm điều kiện chủ đầu tư được bán nền; xem mua đất nền dự án.
Đang phân vân giữa mua đất tự xây và mua căn hộ? Xem so sánh căn hộ và đất nền ở Quy Nhơn.
Bạn đang tìm đất ở Quy Nhơn để xây nhà? Xem các bất động sản đang giao dịch hoặc liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn kiểm tra pháp lý và quy hoạch lô đất.