Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Hôn nhân và gia đình 2014 (Văn bản hợp nhất số 121/VBHN-VPQH năm 2025). Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến của công chứng viên hoặc luật sư về hồ sơ cụ thể.
Nhiều gia đình đứng tên nhà đất cho con từ khi con còn nhỏ, hoặc con được tặng cho, thừa kế riêng. Đến khi cần bán, cha mẹ thường nghĩ mình "đương nhiên" được ký thay con. Thực tế, pháp luật cho phép cha mẹ đại diện cho con, nhưng việc định đoạt nhà đất của con bị giới hạn theo độ tuổi của con, theo mục đích vì lợi ích của con và theo yêu cầu cả cha và mẹ cùng thỏa thuận.
1. Nhà đất đứng tên con là tài sản riêng của con
Con có quyền có tài sản riêng, gồm tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng, thu nhập do lao động của con, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác (khoản 1 Điều 75 Luật Hôn nhân và gia đình). Nhà đất đã đứng tên con thì thuộc về con, không phải tài sản chung của cha mẹ.
Cha mẹ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên (khoản 1 Điều 136 Bộ luật Dân sự; khoản 1 Điều 73 Luật Hôn nhân và gia đình), trừ trường hợp con có người khác làm giám hộ hoặc đại diện theo pháp luật.
2. Quy định khác nhau theo độ tuổi của con
Độ tuổi của con | Ai quản lý, định đoạt nhà đất | Căn cứ |
|---|---|---|
Dưới 15 tuổi | Tài sản riêng của con do cha mẹ quản lý. Cha mẹ có quyền định đoạt vì lợi ích của con; nếu con từ đủ 09 tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con | Khoản 2 Điều 76; khoản 1 Điều 77 Luật Hôn nhân và gia đình |
Từ đủ 15 đến dưới 18 tuổi | Con có quyền định đoạt tài sản riêng, nhưng với bất động sản thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ | Khoản 2 Điều 77 Luật Hôn nhân và gia đình; khoản 4 Điều 21 Bộ luật Dân sự |
Có người giám hộ (không do cha mẹ quản lý) | Người giám hộ được giao dịch vì lợi ích của người được giám hộ; bán, thế chấp… tài sản có giá trị lớn phải được người giám sát việc giám hộ đồng ý; không được đem tặng cho người khác | Khoản 1 Điều 59 Bộ luật Dân sự |
Bộ luật Dân sự cũng quy định giao dịch của người chưa đủ 6 tuổi do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện; người từ đủ 6 đến chưa đủ 15 tuổi phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý (khoản 2, 3 Điều 21).
3. Cha và mẹ phải cùng thỏa thuận
Đối với giao dịch liên quan đến bất động sản của con chưa thành niên, phải có sự thỏa thuận của cha mẹ (khoản 3 Điều 73 Luật Hôn nhân và gia đình). Một mình cha hoặc mẹ ký thường không đủ. Cha mẹ cũng phải chịu trách nhiệm liên đới về các giao dịch này (khoản 4 Điều 73).
4. Những giới hạn cha mẹ cần lưu ý
Phải vì lợi ích của con: đây là điều kiện xuyên suốt tại khoản 1 Điều 77. Việc bán để lấy tiền tiêu dùng riêng của cha mẹ có rủi ro bị coi là không vì lợi ích của con.
Không tự giao dịch với chính mình: người đại diện không được nhân danh người được đại diện để xác lập giao dịch với chính mình, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự). Ví dụ, cha mẹ "mua lại" nhà đất của con cần được xem xét rất thận trọng.
Có trường hợp cha mẹ không quản lý: người tặng cho hoặc để lại di chúc cho con có thể chỉ định người khác quản lý tài sản đó (khoản 3 Điều 76 Luật Hôn nhân và gia đình).
5. Lưu ý cho người mua
Xác định chính xác tuổi của người đứng tên trên sổ tại thời điểm ký.
Yêu cầu sự tham gia hoặc văn bản đồng ý của cả cha và mẹ; với con từ đủ 15 tuổi, con cùng tham gia giao dịch kèm văn bản đồng ý của cha mẹ.
Hỏi rõ mục đích bán và lưu hồ sơ thể hiện việc bán vì lợi ích của con (ví dụ, đổi sang nhà khác đứng tên con).
Kiểm tra con có người giám hộ khác hay tài sản có người được chỉ định quản lý hay không.
Ký hợp đồng có công chứng; xem công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu nhà đất là tài sản chung của gia đình, xem thêm sổ đỏ hộ gia đình khi bán cần ai ký.
Bạn đang muốn bán hoặc mua nhà đất đứng tên một người chưa thành niên tại Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn, hoặc ký gửi bất động sản khi hồ sơ đã đầy đủ.