Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo; khi phát sinh tranh chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định theo thỏa thuận và chứng cứ cụ thể.
Cho anh chị em, con cháu hoặc người quen ở nhờ trong căn nhà của mình là chuyện rất thường gặp. Rắc rối chỉ xuất hiện khi chủ nhà cần lấy lại nhà để ở, để bán hoặc cho thuê, còn người đang ở chưa muốn đi. Về pháp lý, việc cho ở nhờ không lấy tiền thường được nhìn nhận là hợp đồng mượn tài sản, và Bộ luật Dân sự có quy định khá rõ về quyền đòi lại.
1. Cho ở nhờ là hợp đồng mượn tài sản
Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền; bên mượn phải trả lại tài sản khi hết thời hạn mượn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được.
Nếu người ở trả tiền định kỳ cho chủ nhà, quan hệ có thể là thuê nhà chứ không còn là mượn. Khi đó áp dụng quy định về thuê tài sản và pháp luật nhà ở, với quyền và nghĩa vụ khác.
2. Người ở nhờ có những nghĩa vụ gì?
Điều 496 quy định bên mượn phải:
giữ gìn, bảo quản nhà, không được tự ý thay đổi tình trạng; hư hỏng thông thường thì phải sửa chữa;
không được cho người khác mượn lại nếu không có sự đồng ý của chủ nhà;
trả lại nhà đúng thời hạn; nếu không thỏa thuận thời hạn thì phải trả ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được;
bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng;
chịu rủi ro đối với tài sản mượn trong thời gian chậm trả.
3. Khi nào chủ nhà được đòi lại nhà?
Tình huống | Quyền đòi lại | Căn cứ |
|---|---|---|
Có thỏa thuận thời hạn ở nhờ | Đòi lại khi hết thời hạn đã thỏa thuận | Điều 494, khoản 3 Điều 496 |
Không thỏa thuận thời hạn | Đòi lại ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích mượn | Khoản 1 Điều 499 |
Chủ nhà có nhu cầu đột xuất, cấp bách cần sử dụng nhà | Được đòi lại dù bên mượn chưa đạt mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý | Khoản 1 Điều 499 |
Người ở nhờ dùng sai mục đích, sai cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác ở lại mà không được đồng ý | Được đòi lại nhà | Khoản 2 Điều 499 |
Chủ nhà còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra (khoản 3 Điều 499).
4. Vì sao nên có văn bản ngay từ đầu?
Phần lớn tranh chấp xảy ra vì việc cho ở nhờ chỉ là lời nói giữa người thân. Khi đó rất khó chứng minh thời hạn, mục đích và việc người ở không có quyền gì khác đối với căn nhà. Một văn bản ngắn ghi rõ: căn nhà nào, ai được ở, ở để làm gì, đến khi nào, không phải trả tiền, ai chịu chi phí điện nước và sửa chữa nhỏ, khi chủ nhà cần thì báo trước bao lâu, sẽ giúp cả hai bên.
Nếu người ở nhờ không chịu trả nhà, chủ nhà có thể trao đổi, hòa giải; trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Hồ sơ nên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, văn bản cho mượn (nếu có), tin nhắn, người làm chứng và văn bản báo trước đã gửi.
5. Muốn bán nhà đang có người ở nhờ
Thỏa thuận và ghi nhận thời điểm người ở nhờ dọn đi trước khi ký đặt cọc với người mua.
Thông báo cho người mua biết hiện trạng sử dụng; ghi rõ thời điểm bàn giao nhà trống trong hợp đồng.
Kiểm tra người ở nhờ không có quyền đồng sở hữu hoặc quyền thừa kế đối với căn nhà.
Chuẩn bị giấy tờ bán nhà theo checklist giấy tờ người bán nên chuẩn bị và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Bạn đang cho người thân ở nhờ và muốn lấy lại nhà để bán tại Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn, hoặc ký gửi bất động sản khi nhà đã sẵn sàng bàn giao.