Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (văn bản hợp nhất số 07/VBHN-BTC năm 2026, gồm sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP). Bài viết không nêu số tiền, mức ghi nợ hay thời hạn ghi nợ của trường hợp cụ thể; các nội dung này phụ thuộc quyết định và thông báo của cơ quan có thẩm quyền.
Nhiều sổ đỏ, đặc biệt sổ cấp cho người được bố trí tái định cư hoặc cấp lần đầu, có ghi dòng "nợ tiền sử dụng đất". Khi muốn bán, tặng cho hay thế chấp, chủ đất thường bất ngờ vì giao dịch không thể thực hiện ngay. Dưới đây là quy định và các việc nên làm trước khi rao bán.
1. Đất còn ghi nợ có bán được không?
Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định: trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nói cách khác, khoản nợ tiền sử dụng đất phải được thanh toán xong trước khi giao dịch, không phải sau khi bán.
2. Ai được ghi nợ và ghi nợ bao lâu?
Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi), đối tượng được ghi nợ, mức tiền được ghi nợ và thời hạn ghi nợ thực hiện theo nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và nghị định về cấp giấy chứng nhận. Luật Đất đai 2024 cũng cho phép người được bố trí tái định cư được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của Chính phủ (khoản 3 Điều 111).
Số tiền ghi nợ và thời hạn ghi nợ được thể hiện trên giấy chứng nhận và trong thông báo của cơ quan thuế (điểm d, g khoản 2 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP). Đây là thông tin đầu tiên chủ đất cần kiểm tra.
3. Thanh toán và xóa nợ thế nào?
Bước | Nội dung theo khoản 3 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP |
|---|---|
1. Thanh toán | Nộp một lần số tiền sử dụng đất còn nợ vào ngân sách nhà nước theo pháp luật về quản lý thuế; cơ quan thu cấp chứng từ, cơ quan thuế ban hành thông báo xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính |
2. Nộp hồ sơ xóa nợ | Giấy chứng nhận (bản gốc), chứng từ nộp tiền (bản gốc) hoặc thông báo xác nhận hoàn thành nghĩa vụ (bản gốc) tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa |
3. Xóa nợ trên sổ | Cơ quan tiếp nhận rà soát, xóa nợ ghi trên giấy chứng nhận và trả lại giấy chứng nhận trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ |
Trường hợp mất, thất lạc chứng từ, chủ đất đến cơ quan thu ngân sách để được xác nhận số tiền đã nộp (điểm b khoản 3 Điều 22). Với sổ được ghi nợ từ nhiều năm trước, nên hỏi cơ quan thuế về số tiền phải nộp theo quy định áp dụng cho trường hợp của mình.
4. Checklist cho người bán
Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ tiền sử dụng đất không, số tiền và thời hạn ghi nợ.
Liên hệ cơ quan thuế để xác nhận số tiền còn phải nộp tại thời điểm thanh toán.
Nộp tiền, giữ bản gốc chứng từ, thông báo xác nhận hoàn thành nghĩa vụ.
Làm thủ tục xóa nợ trên sổ trước khi nhận cọc hoặc ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc thời điểm hoàn thành việc xóa nợ.
Rà soát các điều kiện bán khác; xem checklist giấy tờ bán nhà đất.
Người mua gặp sổ còn ghi nợ nên yêu cầu bên bán hoàn thành việc xóa nợ trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng; xem thêm hợp đồng đặt cọc.
Bạn có nhà đất tại Quy Nhơn còn ghi nợ tiền sử dụng đất và muốn bán? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn chuẩn bị hồ sơ, hoặc ký gửi bất động sản khi việc xóa nợ đã hoàn tất.