Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 28/10/2026: Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328) và Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH). Bài viết dành cho giao dịch nhà, đất đã có giấy chứng nhận giữa các cá nhân; không áp dụng cho căn hộ mua từ chủ đầu tư dự án.
Đặt cọc là bước đầu tiên và cũng là bước dễ phát sinh tranh chấp nhất khi mua bán nhà đất. Bài viết này giải thích quy định gốc về đặt cọc, những nội dung nên có trong hợp đồng đặt cọc và các câu hỏi người mua, người bán nên thống nhất trước khi chuyển tiền. Nếu bạn mua căn hộ hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư, quy định khác hẳn; xem đặt cọc, thanh toán và bảo lãnh khi mua căn hộ hình thành trong tương lai.
1. Đặt cọc theo Bộ luật Dân sự: quy định gốc
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Tình huống | Xử lý tài sản đặt cọc (khoản 2 Điều 328) |
|---|---|
Hợp đồng mua bán được giao kết, thực hiện | Tiền cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào tiền mua |
Bên đặt cọc (thường là người mua) từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng | Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc |
Bên nhận đặt cọc (thường là người bán) từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng | Phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc |
Các mức xử lý trên áp dụng trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ các bên đã thỏa thuận mức phạt cọc như thế nào, nếu khác quy định mặc định.
2. Đặt cọc khác gì với hợp đồng mua bán?
Hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán; bản thân nó chưa chuyển quyền sở hữu nhà đất.
Hợp đồng mua bán nhà ở giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực (khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở).
Nhiều bên chọn công chứng cả hợp đồng đặt cọc để có chứng cứ rõ ràng hơn khi xảy ra tranh chấp. Hãy hỏi tổ chức hành nghề công chứng về thủ tục và chi phí.
3. Kiểm tra trước khi đặt cọc
Nhà ở tham gia mua bán phải đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở. Trước khi đặt cọc, người mua nên đối chiếu:
Giấy chứng nhận bản chính: tên chủ sở hữu, địa chỉ, diện tích, thông tin thế chấp (nếu có);
Không có tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án;
Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ;
Người ký đặt cọc là chủ sở hữu, hoặc có đủ chữ ký của các đồng sở hữu (ví dụ vợ chồng), hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ;
Nếu nhà đang cho thuê: người thuê có quyền ưu tiên mua theo Điều 168 Luật Nhà ở, nên làm rõ trước khi đặt cọc.
Với đất ở chưa có nhà, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024). Đất nền trong dự án còn phải đáp ứng điều kiện riêng theo Luật Kinh doanh bất động sản (khoản 2 Điều 45).
Nếu địa chỉ trên giấy tờ còn ghi tên phường cũ, tra cứu bằng bảng phường cũ – phường mới ở Quy Nhơn hoặc bảng tra cứu An Nhơn.
4. Hợp đồng đặt cọc nên có những nội dung gì?
Thông tin các bên, đồng sở hữu và người được ủy quyền (nếu có);
Mô tả nhà đất theo giấy chứng nhận: số giấy chứng nhận, thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ;
Số tiền đặt cọc, phương thức giao nhận, kèm biên nhận;
Giá mua bán đã thống nhất, lịch thanh toán và thời hạn ký hợp đồng mua bán công chứng;
Bên nào nộp thuế, phí; ví dụ thuế thu nhập cá nhân 2% mặc định do bên bán nộp, trừ khi thỏa thuận khác (xem thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026);
Mức phạt cọc và các trường hợp không phạt cọc (ví dụ hồ sơ không đủ điều kiện công chứng vì lý do khách quan);
Cam kết của bên bán về tình trạng pháp lý và hiện trạng nhà đất; thời điểm bàn giao.
5. Sai lầm thường gặp
Đặt cọc chỉ bằng tin nhắn hoặc giấy viết tay không ghi rõ tài sản, giá và thời hạn.
Đặt cọc cho người không phải chủ sở hữu, hoặc thiếu chữ ký của đồng sở hữu.
Không ghi thời hạn ký hợp đồng mua bán, dẫn đến tranh cãi bên nào vi phạm.
Áp dụng quy tắc đặt cọc của căn hộ dự án cho nhà đất giữa cá nhân, hoặc ngược lại. Với dự án, xem thêm checklist kiểm tra pháp lý dự án căn hộ.
Đang tìm nhà để mua hoặc muốn bán nhà đất? Xem các bất động sản đang giao dịch, hoặc gửi thông tin qua trang ký gửi bất động sản; Minh Dũng Land sẽ liên hệ tư vấn hồ sơ trước khi bạn đặt cọc.
Nguồn tham khảo
Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (ban hành 24/11/2015, hiệu lực 01/01/2017) – Điều 328; văn bản trích theo Viện kiểm sát nhân dân tối cao (vksndtc.gov.vn, Tạp chí Kiểm sát số 16/2023) và đối chiếu thuộc tính văn bản trên Công báo (truy cập 28/10/2026)
Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026 – Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Công báo số 204 ngày 10/4/2026) – Điều 160, 164, 168 (truy cập 28/10/2026)
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Công báo số 363–366 ngày 01/3/2024) – Điều 45 (truy cập 28/10/2026)