Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ Hai (tháng 10/2026). Bài viết giải thích quy định chung, không xác định lối đi cho thửa đất cụ thể.
Một lô đất giá mềm nằm sâu trong hẻm, lối vào duy nhất là con đường mòn băng qua đất nhà bên cạnh. Hôm nay hàng xóm vẫn cho đi, nhưng nếu một ngày họ rào lại thì sao? Trước khi mua thửa đất không tiếp giáp đường, bạn cần phân biệt lối đi được pháp luật bảo vệ với lối đi chỉ dựa vào sự cho phép tạm thời.
1. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?
Đây là quyền được thực hiện trên một bất động sản (bất động sản chịu hưởng quyền) để phục vụ việc khai thác một bất động sản khác của người khác (bất động sản hưởng quyền) (Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015). Quyền này được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc (Điều 246), có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan quy định khác (Điều 247).
Luật Đất đai 2024 cũng ghi nhận quyền đối với thửa đất liền kề gồm quyền về lối đi, cấp nước, thoát nước, tưới tiêu, cấp khí ga, đường dây điện, thông tin liên lạc và nhu cầu cần thiết khác (khoản 1 Điều 29). Việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền thực hiện theo pháp luật dân sự, đồng thời quyền về lối đi phải được đăng ký theo Điều 133 Luật Đất đai (khoản 2 Điều 29).
2. Quyền về lối đi qua theo Điều 254
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của người khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ (khoản 1).
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề thuận tiện, hợp lý nhất, gây thiệt hại ít nhất cho bên có mở lối đi.
Người được hưởng lối đi phải đền bù cho chủ bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận; nếu tranh chấp thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định (khoản 2).
Khi chia một bất động sản thành nhiều phần cho các chủ khác nhau, phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù (khoản 3).
3. Lối đi "nhờ" khác lối đi có căn cứ pháp lý thế nào?
Loại lối đi | Mức độ chắc chắn |
|---|---|
Lối đi được xác lập theo thỏa thuận bằng văn bản, đã đăng ký theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai | Có căn cứ rõ ràng; được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao (Điều 247 Bộ luật Dân sự) |
Lối đi hình thành khi chia tách một thửa đất lớn cho nhiều người | Luật yêu cầu dành lối đi cho người phía trong khi chia (khoản 3 Điều 254); cần kiểm tra hồ sơ chia tách |
Lối đi thực tế do hàng xóm cho đi nhờ, không có văn bản | Có thể bị thay đổi; nếu bất động sản bị vây bọc thì vẫn có quyền yêu cầu mở lối đi hợp lý theo Điều 254, nhưng vị trí và đền bù phải thỏa thuận hoặc do cơ quan có thẩm quyền xác định |
Quyền này chấm dứt khi hai bất động sản thuộc về một người, khi không còn nhu cầu hưởng quyền, theo thỏa thuận hoặc trường hợp khác luật định (Điều 256).
4. Checklist trước khi mua đất không giáp đường
Xem trên giấy chứng nhận và bản đồ địa chính: thửa đất có tiếp giáp đường, lối đi chung hay không.
Hỏi người bán lối đi hiện tại dựa trên căn cứ nào: thỏa thuận, chia tách thửa, hay chỉ là đi nhờ.
Đề nghị xem văn bản thỏa thuận lối đi và thông tin đăng ký liên quan tại cơ quan đăng ký đất đai.
Đo thực tế chiều rộng lối đi và đối chiếu nhu cầu của bạn (xe máy, ô tô, xây dựng).
Ghi vào hợp đồng đặt cọc cam kết của bên bán về lối đi và cách xử lý nếu thông tin không đúng.
Nếu lô đất được tách từ thửa lớn, xem thêm thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Khi có bất đồng về ranh giới với hàng xóm, quy trình hòa giải và cơ quan giải quyết được trình bày tại bài tranh chấp ranh giới đất với hàng xóm.
Bạn đang xem một lô đất trong hẻm ở Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn kiểm tra lối đi và pháp lý, hoặc xem các bất động sản đang giao dịch.