Phần lớn giao dịch căn hộ FLC Sea Tower hiện nay là mua lại từ chủ căn trước, không phải mua mới từ chủ đầu tư. Với kiểu giao dịch này, hồ sơ của từng căn quyết định gần như toàn bộ mức độ an toàn: cùng một tòa nhà nhưng mỗi căn có hợp đồng, lịch sử thanh toán, biên bản bàn giao và tình trạng giấy tờ khác nhau.
Bài viết giúp bạn lập danh sách hồ sơ cần kiểm tra khi mua lại một căn tại dự án FLC Sea Tower Quy Nhơn. Nội dung tham khảo cấu trúc hợp đồng mua bán mẫu năm 2017 của dự án để bạn biết nên tìm giấy tờ gì. Đây là tài liệu lịch sử, không thay thế hợp đồng thực tế của căn bạn định mua. Bài viết cũng không đưa ra kết luận chung về pháp lý hay thời hạn sở hữu cho toàn dự án.
Hai tình huống giao dịch khác nhau
Trước khi xem hồ sơ, hãy xác định căn hộ đang ở tình huống nào, vì hồ sơ và thủ tục khác nhau đáng kể.
Tình huống 1: Căn đã có giấy chứng nhận đứng tên chủ căn
Giao dịch là mua bán căn hộ thông qua hợp đồng công chứng giữa bạn và chủ căn. Trọng tâm kiểm tra là giấy chứng nhận: tên chủ sở hữu, số căn, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng ghi trên giấy, tình trạng thế chấp hoặc tranh chấp.
Tình huống 2: Căn chưa có giấy chứng nhận, giao dịch bằng chuyển nhượng hợp đồng
Trong hợp đồng mẫu năm 2017, việc chuyển nhượng hợp đồng được đặt ra cho trường hợp căn chưa bàn giao hoặc đã bàn giao nhưng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa được nộp. Việc chuyển nhượng phải lập thành văn bản và có xác nhận của bên bán (chủ đầu tư). Điều kiện cụ thể còn phụ thuộc quy định pháp luật tại thời điểm giao dịch, vì các luật được dẫn trong hợp đồng mẫu đã được thay thế bởi luật mới. Nếu hồ sơ cấp giấy chứng nhận đã nộp nhưng chưa có giấy, đây là tình huống cần luật sư hoặc công chứng viên tư vấn riêng.
Tổ hợp FLC Sea Tower gồm khối khách sạn và khối căn hộ (ảnh năm 2021).
Checklist hồ sơ theo từng căn
1. Hợp đồng mua bán gốc và toàn bộ phụ lục
Hợp đồng mẫu năm 2017 có nhiều phụ lục quan trọng. Khi xem hồ sơ thực tế, hãy kiểm tra căn hộ có đủ các phần tương ứng:
Thông số căn hộ và sơ đồ vị trí: số căn, tầng, diện tích sử dụng, mục đích sử dụng.
Danh mục vật liệu, trang thiết bị: để biết căn được bàn giao với những gì.
Giá bán và tiến độ thanh toán: căn cứ để đối chiếu các đợt đã trả.
Nội quy khu căn hộ: quy định bạn sẽ phải tuân thủ khi trở thành chủ mới.
Biên bản bàn giao căn hộ (nếu đã bàn giao).
Hãy đọc kỹ phần mục đích sử dụng ghi trong hợp đồng của chính căn đó. Ví dụ, hợp đồng mẫu năm 2017 ghi mục đích "dùng để ở, kinh doanh du lịch". Hợp đồng thực tế của từng căn có thể khác, nên không suy ra từ thông tin chung.
2. Các hợp đồng đi kèm
Hợp đồng mẫu năm 2017 quy định bên nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên mua, bao gồm cả hợp đồng thuê và quản lý căn hộ nếu có. Vì vậy, hãy hỏi chủ căn: căn hộ có đang ký hợp đồng cho thuê, ủy thác khai thác với đơn vị nào không, thời hạn còn bao lâu, điều kiện chấm dứt ra sao. Một hợp đồng khai thác còn hiệu lực có thể ảnh hưởng đến việc bạn dọn vào ở.
3. Chứng từ thanh toán
Hợp đồng mẫu chia thanh toán thành nhiều đợt, trong đó đợt cuối gắn với thời điểm bàn giao giấy chứng nhận. Hãy yêu cầu bản gốc phiếu thu, ủy nhiệm chi của từng đợt và đối chiếu với tiến độ trong hợp đồng của căn. Nếu còn khoản chưa thanh toán cho chủ đầu tư, cần thỏa thuận rõ ai trả và trả khi nào.
4. Biên bản bàn giao và diện tích thực tế
Theo hợp đồng mẫu, diện tích sử dụng được tính theo kích thước thông thủy và đo lại khi bàn giao; chênh lệch trong khoảng 1% thì không điều chỉnh giá. Biên bản bàn giao là nơi ghi diện tích thực tế, vì vậy hãy đối chiếu con số này với hợp đồng và với giấy chứng nhận nếu có.
5. Bảo hành căn hộ
Hợp đồng mẫu ghi thời gian bảo hành 60 tháng, tính từ ngày nghiệm thu đưa nhà vào sử dụng. Hãy hỏi chủ căn hoặc ban quản lý mốc thời gian này để biết căn còn trong thời hạn bảo hành phần kết cấu, hệ thống điện nước hay không. Thiết bị gắn với căn bảo hành theo nhà sản xuất.
6. Nghĩa vụ tài chính và công nợ
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung: hợp đồng mẫu quy định khoản 2% và tính vào giá bán; hãy xác nhận khoản này đã được nộp.
Phí quản lý vận hành: yêu cầu ban quản lý xác nhận căn không nợ phí đến ngày giao dịch.
Thuế, phí chuyển nhượng: thỏa thuận rõ trong hợp đồng đặt cọc bên nào chịu khoản nào.
Thế chấp: nếu căn đang thế chấp ngân hàng, cần phương án giải chấp và sự đồng ý của ngân hàng trước khi chuyển nhượng.
7. Hồ sơ quyền sở hữu (nếu có)
Với căn đã có giấy chứng nhận, kiểm tra bản gốc và xác minh tại cơ quan đăng ký hoặc qua công chứng. Với căn chưa có giấy, đề nghị chủ căn cung cấp văn bản của chủ đầu tư về tình trạng hồ sơ cấp giấy chứng nhận của chính căn đó và thủ tục xác nhận chuyển nhượng. Không nên dựa vào thông tin chung về dự án để suy ra tình trạng của một căn cụ thể.
Những câu hỏi nên đặt cho chủ căn và chủ đầu tư
Căn đang ở tình huống nào: đã có giấy chứng nhận, đã nộp hồ sơ hay chưa nộp hồ sơ?
Chủ đầu tư có xác nhận chuyển nhượng hợp đồng cho căn này không, cần giấy tờ gì, mất bao lâu?
Căn có hợp đồng thuê, khai thác hoặc thế chấp nào còn hiệu lực không?
Còn khoản thanh toán, phí hoặc nghĩa vụ nào chưa hoàn tất?
Đặt cọc an toàn
Chỉ đặt cọc khi đã xem bản gốc hồ sơ và được người có chuyên môn rà soát. Trong hợp đồng đặt cọc, ghi rõ danh sách giấy tờ bên bán phải giao, thời hạn ký hợp đồng chính thức, điều kiện hoàn cọc nếu hồ sơ không như cam kết. Thanh toán qua ngân hàng và giữ toàn bộ chứng từ. Bạn có thể xem thêm các bước chung trong bài kinh nghiệm mua căn hộ đã qua sử dụng tại Quy Nhơn, và cân nhắc tổng thể ưu nhược điểm trong bài có nên mua căn hộ FLC Sea Tower.
Câu hỏi thường gặp
Mua lại căn FLC Sea Tower chưa có sổ có được không?
Có thể thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng nếu căn và hồ sơ đáp ứng điều kiện theo quy định tại thời điểm giao dịch và được chủ đầu tư xác nhận. Mỗi căn cần được kiểm tra riêng.
Hợp đồng mẫu năm 2017 có áp dụng cho căn tôi định mua không?
Hợp đồng mẫu chỉ giúp bạn biết cấu trúc hồ sơ. Căn bạn mua được điều chỉnh bởi hợp đồng đã ký thực tế, các phụ lục, văn bản sửa đổi và quy định pháp luật hiện hành.
Cần ai hỗ trợ kiểm tra hồ sơ?
Bạn nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư rà soát hồ sơ trước khi đặt cọc; đơn vị môi giới có thể hỗ trợ thu thập giấy tờ và làm việc với chủ căn, ban quản lý.
Minh Dũng Land hỗ trợ kiểm tra hồ sơ căn cụ thể
Bạn đang quan tâm một căn tại FLC Sea Tower? Hãy để lại thông tin trong form "Nhận tư vấn" hoặc nhắn Zalo OA Minh Dũng Land. Chuyên viên sẽ cùng bạn thu thập và đối chiếu hồ sơ của căn, lập danh sách câu hỏi cho chủ căn và chủ đầu tư, kết nối công chứng khi giao dịch tại dự án FLC Sea Tower Quy Nhơn.