Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH). Trình tự họp, bầu Ban quản trị và số lượng thành viên cụ thể thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành; bài viết không mô tả tòa nhà cụ thể.
Sau khi nhận nhà, chủ căn hộ không chỉ là người đóng phí. Luật Nhà ở 2023 trao cho tập thể chủ sở hữu quyền quyết định nhiều việc quan trọng của tòa nhà thông qua Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị. Hiểu cơ chế này giúp bạn biết mình có tiếng nói ở đâu, ai chịu trách nhiệm về việc gì và cần làm gì khi có bất đồng.
1. Hội nghị nhà chung cư quyết định những gì?
Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, hoặc người sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự (khoản 1 Điều 145). Với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Hội nghị quyết định (khoản 3 Điều 145):
bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên Ban quản trị; thông qua, sửa đổi nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
thông qua quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị; mức thù lao thành viên Ban quản trị;
thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành và việc sử dụng kinh phí bảo trì;
lựa chọn đơn vị quản lý vận hành trong các trường hợp luật quy định, ví dụ chủ đầu tư không có năng lực hoặc không đáp ứng yêu cầu đã thỏa thuận;
thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung và báo cáo hoạt động quản lý vận hành, bảo trì.
Quyết định được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng biểu quyết hoặc bỏ phiếu và phải lập biên bản (khoản 5 Điều 145). Hội nghị họp trực tiếp; chỉ khi dịch bệnh, thiên tai không thể họp trực tiếp mới có thể họp trực tuyến hoặc kết hợp (khoản 2 Điều 145).
2. Khi nào bắt buộc có Ban quản trị?
Loại nhà chung cư | Quy định tại Điều 146 |
|---|---|
Nhiều chủ sở hữu, từ 20 căn hộ trở lên | Phải thành lập Ban quản trị; thành phần gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự, và chủ đầu tư nếu còn sở hữu diện tích, trừ khi chủ đầu tư không cử đại diện |
Nhiều chủ sở hữu nhưng dưới 20 căn hộ, hoặc một chủ sở hữu | Chủ sở hữu, người sử dụng thống nhất quyết định có thành lập Ban quản trị hay không |
Với nhà có nhiều chủ sở hữu, Ban quản trị có con dấu, tài khoản để hoạt động (khoản 3 Điều 146).
3. Ban quản trị được làm gì và phải làm gì?
Quyền chính (khoản 1 Điều 147): yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì và hồ sơ nhà chung cư, đề nghị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quyết định của Hội nghị; đề nghị Hội nghị thông qua giá dịch vụ quản lý vận hành; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị.
Trách nhiệm chính (khoản 1 Điều 148): ký hợp đồng quản lý vận hành với đơn vị đã được Hội nghị lựa chọn; ký hợp đồng bảo trì và giám sát việc bảo trì; báo cáo Hội nghị việc thu, chi kinh phí bảo trì; thu thập ý kiến, kiến nghị của cư dân; không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên.
Quyết định của Ban quản trị hoặc của thành viên vượt quá quyền và trách nhiệm theo luật, quy chế hoạt động thì không có giá trị pháp lý (khoản 3, 4 Điều 148). Nếu Ban quản trị chấm dứt hoạt động mà chưa có Ban mới được công nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư tạm thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị (khoản 5 Điều 148).
4. Đơn vị quản lý vận hành và giới hạn của từng chủ hộ
Nhà chung cư có thang máy phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành thực hiện; nhà không có thang máy thì Hội nghị quyết định tự quản hay thuê đơn vị (khoản 1 Điều 149).
Khi bắt buộc có đơn vị quản lý vận hành, các chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để quản lý vận hành (khoản 2 Điều 149).
Mức phí quản lý và kinh phí bảo trì 2% được trình bày riêng tại bài phí quản lý chung cư và kinh phí bảo trì.
5. Chủ căn hộ nên làm gì để bảo vệ quyền của mình?
Giữ bản nội quy, quy chế hoạt động và quy chế thu, chi của Ban quản trị đã được Hội nghị thông qua.
Tham dự Hội nghị nhà chung cư hoặc cử người sử dụng tham dự; đọc biên bản sau mỗi kỳ họp.
Theo dõi báo cáo thu, chi kinh phí bảo trì và báo cáo hoạt động quản lý vận hành.
Gửi kiến nghị bằng văn bản đến Ban quản trị; giữ lại bằng chứng đã gửi.
Khi bán hoặc cho thuê căn hộ, bàn giao cho người mua, người thuê thông tin về nội quy và đầu mối liên hệ của Ban quản trị.
Nếu bạn đang chuẩn bị mua căn hộ, xem thêm các điều khoản cần đọc kỹ trong hợp đồng mua căn hộ.
Bạn có căn hộ tại Quy Nhơn muốn bán hoặc cho thuê? Ký gửi bất động sản với Minh Dũng Land hoặc liên hệ để được tư vấn chuẩn bị hồ sơ căn hộ.