Cập nhật theo Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026) có hiệu lực đến ngày 28/10/2026. Bài viết là thông tin pháp luật chung; không nêu mức phí của dự án cụ thể.
Ngoài giá mua, người sở hữu căn hộ chung cư phải tính hai khoản thường xuyên bị nhầm với nhau: kinh phí bảo trì 2% (đóng một lần khi mua từ chủ đầu tư) và giá dịch vụ quản lý vận hành (đóng định kỳ). Bài viết này phân biệt hai khoản này theo Luật Nhà ở 2023, kèm các câu hỏi nên đặt ra trước khi ký hợp đồng.
1. Hai khoản phí khác nhau thế nào?
Kinh phí bảo trì | Giá dịch vụ quản lý vận hành | |
|---|---|---|
Mức | 2% giá trị căn hộ, phần diện tích mua từ chủ đầu tư | Theo thỏa thuận; tính bằng tiền Việt Nam trên mỗi m² diện tích sử dụng |
Đóng khi nào | Một lần, trước khi nhận bàn giao căn hộ | Định kỳ trong suốt thời gian sử dụng |
Dùng vào việc gì | Chỉ để bảo trì, thay thế hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch được Hội nghị nhà chung cư thông qua | Chi phí quản lý vận hành tòa nhà |
Ai giữ tiền | Tài khoản riêng do chủ đầu tư mở, sau đó bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư | Đơn vị quản lý vận hành |
Căn cứ | Điều 152, 153, 155 Luật Nhà ở | Điều 151 Luật Nhà ở |
2. Kinh phí bảo trì 2%: người mua cần biết
Tính riêng với giá bán: khi mua căn hộ từ chủ đầu tư, người mua đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản này tính riêng với tiền mua căn hộ và phải được ghi rõ trong hợp đồng (khoản 1 Điều 152).
Đóng vào tài khoản ghi trong hợp đồng: trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải mở tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng trên địa bàn để nhận kinh phí bảo trì; hợp đồng phải ghi rõ thông tin tài khoản. Người mua đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này trước khi nhận bàn giao; nếu không đóng thì không được bàn giao căn hộ (khoản 1 Điều 153).
Căn chủ đầu tư giữ lại: với căn hộ, diện tích chủ đầu tư giữ lại hoặc chưa bán tại thời điểm bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư cũng phải đóng 2% (khoản 2 Điều 152).
Bàn giao cho Ban quản trị: sau khi Ban quản trị nhà chung cư được công nhận và đề nghị bằng văn bản, trong 30 ngày chủ đầu tư và Ban quản trị phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; tiền và lãi phát sinh được chuyển sang tài khoản do Ban quản trị lập (khoản 2 Điều 153).
Không dùng cho việc khác: Ban quản trị không được dùng kinh phí bảo trì cho quản lý vận hành hay mục đích khác; việc sử dụng phải có hóa đơn, chứng từ và báo cáo Hội nghị nhà chung cư. Khi kinh phí đã dùng hết, các chủ sở hữu đóng góp tiếp khi cần bảo trì theo kế hoạch hoặc đột xuất (Điều 155).
Nguồn thu từ phần sở hữu chung: nếu nhà chung cư có nguồn thu từ khai thác dịch vụ phần sở hữu chung, khoản thu này phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì và dùng để bảo trì nhà chung cư (khoản 4 Điều 153).
3. Giá dịch vụ quản lý vận hành: được xác định thế nào?
Trước Hội nghị nhà chung cư lần đầu: giá dịch vụ thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán (điểm a khoản 3 Điều 151). Vì vậy, mức phí ghi trong hợp đồng là căn cứ trong giai đoạn đầu.
Sau khi đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư: giá do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất (điểm b khoản 3 Điều 151).
Không bao gồm: bảo hiểm cháy, nổ; kinh phí bảo trì; trông giữ xe; nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt; truyền hình, thông tin liên lạc; thù lao Ban quản trị và dịch vụ phục vụ sử dụng riêng (khoản 2 Điều 151). Các khoản này được tính riêng.
Khung giá của tỉnh: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành để các bên tham khảo và để áp dụng khi có tranh chấp mà không thỏa thuận được giá (khoản 7 Điều 151). Bài viết không nêu mức khung giá; hãy hỏi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về văn bản đang áp dụng.
4. Bảng tự tính chi phí sở hữu (điền số của căn hộ bạn đang xem)
Khoản | Cách tính | Nguồn số liệu |
|---|---|---|
Kinh phí bảo trì | 2% × giá trị căn hộ (một lần) | Hợp đồng mua bán |
Phí quản lý vận hành | Đơn giá/m² × diện tích sử dụng × 12 tháng | Hợp đồng hoặc quyết định của Hội nghị nhà chung cư |
Gửi xe | Theo bảng giá của tòa nhà | Ban quản lý tòa nhà |
Điện, nước, internet, truyền hình | Theo sử dụng thực tế | Nhà cung cấp dịch vụ |
Bảo hiểm cháy, nổ | Theo quy định và hợp đồng bảo hiểm | Ban quản lý tòa nhà |
5. Câu hỏi nên đặt ra trước khi mua
Hợp đồng ghi kinh phí bảo trì 2% là bao nhiêu tiền, tính trên giá trị nào, nộp vào tài khoản nào?
Mức giá dịch vụ quản lý vận hành trong hợp đồng là bao nhiêu/m², đã gồm những gì và chưa gồm những gì?
Tòa nhà đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư và đã có Ban quản trị chưa? Kinh phí bảo trì đã được bàn giao cho Ban quản trị chưa?
Với căn hộ mua lại: chủ cũ đã đóng đủ kinh phí bảo trì và phí quản lý đến thời điểm nào?
Khi kiểm tra một dự án cụ thể, kết hợp các câu hỏi này với checklist kiểm tra pháp lý dự án căn hộ. Nếu bạn mua căn đã qua sử dụng, xem thêm kinh nghiệm mua căn hộ đã qua sử dụng tại Quy Nhơn.
Cần so sánh tổng chi phí sở hữu giữa các dự án căn hộ ở Quy Nhơn? Xem các dự án tại Quy Nhơn hoặc liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn chọn căn.
Nguồn tham khảo
Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026 – Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Công báo số 204 ngày 10/4/2026) – Điều 151, 152, 153, 155, 163 (truy cập 28/10/2026)