Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2024 (văn bản hợp nhất số 50/VBHN-VPQH). Luật Công chứng mới có hiệu lực từ 01/01/2027 chưa được áp dụng trong bài. Bài viết không đánh giá tranh chấp cụ thể.
Hợp đồng mua bán nhà đất đã ký tại phòng công chứng nhưng một bên muốn dừng lại: người mua không xoay đủ tiền, người bán đổi ý, hoặc phát hiện tài sản có vấn đề. Câu hỏi đặt ra là có hủy được không, ai quyết định và hậu quả ra sao. Luật phân biệt rõ ba con đường khác nhau.
1. Ba con đường cần phân biệt
Cách | Khi nào | Căn cứ |
|---|---|---|
Thỏa thuận chấm dứt, hủy bỏ | Các bên cùng đồng ý | Khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự; Điều 53 Luật Công chứng |
Một bên đơn phương hủy bỏ | Bên kia vi phạm điều kiện hủy bỏ đã thỏa thuận, vi phạm nghiêm trọng, hoặc trường hợp luật quy định | Điều 423–426 Bộ luật Dân sự |
Yêu cầu Tòa án tuyên văn bản công chứng vô hiệu | Có căn cứ cho rằng việc công chứng vi phạm pháp luật | Điều 54 Luật Công chứng |
2. Các bên cùng đồng ý hủy
Hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận của các bên (khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015). Với hợp đồng đã công chứng, việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, thỏa thuận chấm dứt chỉ được thực hiện khi có thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (khoản 1 Điều 53 Luật Công chứng). Việc này do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thực hiện; nếu tổ chức đó chấm dứt hoạt động, chuyển đổi hoặc giải thể thì do tổ chức đang lưu trữ hồ sơ thực hiện (khoản 2 Điều 53).
Nói cách khác, một bên không thể tự mình đến phòng công chứng để "hủy" hợp đồng đã ký với người khác.
3. Một bên đơn phương hủy bỏ
Một bên được hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường khi bên kia vi phạm điều kiện hủy bỏ đã thỏa thuận, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoặc trường hợp luật quy định. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức bên kia không đạt được mục đích giao kết hợp đồng (khoản 1, 2 Điều 423).
Bên hủy bỏ phải thông báo ngay cho bên kia; không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường (khoản 3 Điều 423).
Chậm thực hiện nghĩa vụ: bên có quyền yêu cầu thực hiện trong thời hạn hợp lý; nếu bên kia vẫn không thực hiện thì có thể hủy bỏ (Điều 424). Các trường hợp không có khả năng thực hiện, tài sản bị mất, hư hỏng được quy định tại Điều 425, 426.
Hủy bỏ không có căn cứ theo các điều trên thì bên hủy bỏ bị xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự (khoản 5 Điều 427).
Khi các bên không thống nhất được việc một bên có quyền hủy bỏ hay không, tranh chấp do Tòa án giải quyết.
4. Hậu quả khi hợp đồng bị hủy bỏ
Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự: hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý; nếu cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì thực hiện cùng thời điểm, trừ thỏa thuận khác; bên bị thiệt hại do vi phạm của bên kia được bồi thường.
5. Checklist trước khi tính đến việc hủy
Đọc lại hợp đồng: có điều khoản về điều kiện hủy bỏ, phạt vi phạm, thời hạn thanh toán, bàn giao không.
Xác định tiến độ: đã thanh toán bao nhiêu, đã bàn giao, đã nộp hồ sơ đăng ký biến động chưa; hỏi cơ quan đăng ký đất đai nếu hồ sơ đã được nộp.
Ưu tiên thương lượng và lập văn bản thỏa thuận chấm dứt có đủ chữ ký các bên.
Nếu đơn phương hủy: gửi thông báo bằng văn bản, giữ bằng chứng; cân nhắc tư vấn pháp lý trước khi gửi.
Phân biệt với tiền đặt cọc trước khi ký hợp đồng; xem hợp đồng đặt cọc theo Điều 328.
Muốn giảm rủi ro ngay từ đầu, xem checklist giấy tờ trước khi giao dịch.
Bạn đang gặp vướng mắc với hợp đồng mua bán nhà đất tại Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn hướng xử lý.