Cập nhật theo Luật Đất đai 2024 (Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH năm 2026). Bài viết mang tính tham khảo; điều kiện của từng hợp đồng thuê đất cần đối chiếu với quyết định cho thuê, hợp đồng thuê và giấy chứng nhận cụ thể.
Một số nhà xưởng, kho bãi, cơ sở kinh doanh và cả nhà ở gắn với dự án được xây trên đất mà Nhà nước cho thuê, trả tiền thuê đất hằng năm. Khi mua những tài sản này, nhiều người nghĩ mình mua "nhà và đất" như bình thường. Thực tế, đối tượng giao dịch hẹp hơn và đi kèm nhiều điều kiện.
1. Người mua nhận được gì?
Theo điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, hoặc bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, khi đáp ứng điều kiện tại Điều 46.
Nói cách khác, người mua không nhận quyền sử dụng đất như đất được giao có thu tiền sử dụng đất. Người mua nhận tài sản trên đất (nhà, công trình) và, nếu đủ điều kiện, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Người mua được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã xác định và trong thời hạn sử dụng đất còn lại, đồng thời kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
2. Điều kiện để bên bán được bán
Trường hợp | Điều kiện | Căn cứ |
|---|---|---|
Bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm | Tài sản được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ một số trường hợp theo bản án, quyết định cưỡng chế, kết luận thanh tra | Khoản 1 Điều 46 |
Bán tài sản kèm quyền thuê trong hợp đồng thuê đất | Các điều kiện trên, và đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp | Khoản 2 Điều 46 |
Đất thuê để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng | Điều kiện tại khoản 1 Điều 45 và điều kiện khác theo Luật Kinh doanh bất động sản | Khoản 5 Điều 46 |
3. Sau khi mua, người mua phải làm gì?
Khoản 3 Điều 46 quy định người mua được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ (nếu có) và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Nếu tài sản bán là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận (khoản 4 Điều 46).
4. Những rủi ro người mua cần kiểm tra
Thời hạn thuê còn lại: giá trị tài sản phụ thuộc lớn vào số năm thuê đất còn lại; xem thêm thời hạn sử dụng đất và cách đọc trên sổ.
Mục đích sử dụng đã xác định: người mua phải dùng đúng mục đích thuê; không mặc định được đổi sang mục đích khác.
Nghĩa vụ tiền thuê đất: kiểm tra bên bán đã nộp đủ tiền thuê đất các kỳ trước; từ khi nhận chuyển, người mua kế thừa nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tài sản đã đăng ký và xây đúng quy hoạch: nếu công trình chưa đăng ký hoặc xây không đúng quy hoạch xây dựng chi tiết, bên bán chưa đủ điều kiện bán theo khoản 1 Điều 46.
Hồ sơ thuê đất gốc: đề nghị bên bán cung cấp quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận và chứng từ nộp tiền thuê đất.
5. Checklist trước khi đặt cọc
Xác định hình thức trả tiền thuê đất ghi trên giấy chứng nhận và hợp đồng thuê: hằng năm hay một lần.
Kiểm tra thời hạn thuê còn lại và mục đích sử dụng.
Đối chiếu từng điều kiện của Điều 46 với hồ sơ bên bán.
Ghi rõ trong hợp đồng: đối tượng mua bán là tài sản hay tài sản và quyền thuê; trách nhiệm nộp tiền thuê đất đến thời điểm bàn giao.
Xác định thời điểm chuyển quyền và nghĩa vụ đăng ký sau giao dịch; xem thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đất.
Bạn đang cân nhắc mua nhà, cơ sở kinh doanh trên đất thuê tại Quy Nhơn? Xem danh sách bất động sản hoặc liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn kiểm tra hồ sơ thuê đất trước khi đặt cọc.