Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo. Việc một người có được coi là ngay tình hay không, và giao dịch có được bảo vệ hay không, do Tòa án xác định theo chứng cứ của từng vụ việc.
Giả sử bạn mua một căn nhà, sổ đỏ đã đứng tên người bán. Sau đó mới phát hiện người bán có được căn nhà qua một giao dịch trước bị vô hiệu, chẳng hạn hợp đồng giả tạo hay chữ ký giả. Câu hỏi khi đó là: bạn có bị mất nhà không? Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình, nhưng sự bảo vệ này có điều kiện và có ngoại lệ, không tự động áp dụng cho mọi người mua.
1. Phân biệt hai giao dịch
Giao dịch thứ nhất: giữa chủ sở hữu ban đầu và người bán, giao dịch này bị vô hiệu.
Giao dịch thứ hai: giữa người bán và bạn (người thứ ba). Điều 133 trả lời câu hỏi giao dịch thứ hai có bị vô hiệu theo hay không.
Về hậu quả giữa các bên của giao dịch thứ nhất, Bộ luật Dân sự quy định riêng tại Điều 131 (khôi phục tình trạng ban đầu, bên có lỗi bồi thường).
2. Với nhà đất, yếu tố quyết định là việc đăng ký
Nhà đất là tài sản phải đăng ký. Khoản 2 Điều 133 quy định: trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Tình huống | Giao dịch với người thứ ba | Căn cứ |
|---|---|---|
Tài sản đã đăng ký đứng tên người bán; người mua ngay tình dựa vào việc đăng ký | Không bị vô hiệu | Đoạn 1 khoản 2 Điều 133 |
Tài sản phải đăng ký nhưng chưa được đăng ký | Bị vô hiệu, trừ các ngoại lệ dưới đây | Đoạn 2 khoản 2 Điều 133 |
Ngoại lệ: người thứ ba ngay tình nhận tài sản qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền, hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền là chủ sở hữu nhưng sau đó bản án, quyết định bị hủy, sửa | Được bảo vệ | Đoạn 2 khoản 2 Điều 133 |
3. Chủ sở hữu ban đầu có quyền gì?
Khoản 3 Điều 133 quy định chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình nếu giao dịch với người này không bị vô hiệu theo khoản 2. Thay vào đó, chủ sở hữu có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
4. "Ngay tình" không phải là danh xưng tự nhận
Sự bảo vệ chỉ dành cho người ngay tình và căn cứ vào việc đăng ký. Nếu người mua biết hoặc có dấu hiệu rõ ràng để biết người bán không có quyền, việc tự nhận là ngay tình khó được chấp nhận. Vì vậy, những bước kiểm tra trước khi mua vừa giúp tránh rủi ro, vừa là chứng cứ cho sự ngay tình:
Đối chiếu bản gốc Giấy chứng nhận với thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai, kiểm tra người bán đúng là người đứng tên.
Kiểm tra tình trạng thế chấp, kê biên, tranh chấp trước khi đặt cọc.
Hỏi rõ nguồn gốc: người bán có được tài sản bằng cách nào, khi nào; với sổ hộ gia đình hoặc tài sản chung, xác định đủ người có quyền; xem sổ đỏ hộ gia đình khi bán cần ai ký.
Ký hợp đồng đúng hình thức tại tổ chức hành nghề công chứng; xem công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Thanh toán qua ngân hàng và đăng ký biến động sau khi mua; xem thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đất.
Bạn đang chuẩn bị mua nhà đất tại Quy Nhơn và muốn kiểm tra kỹ nguồn gốc trước khi đặt cọc? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn, hoặc ký gửi bất động sản nếu bạn là bên bán muốn hồ sơ minh bạch ngay từ đầu.