Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH). Bài viết giải thích quy định chung, không mô tả phần sở hữu chung, sở hữu riêng hay chỗ để xe của dự án cụ thể.
Mua căn hộ chung cư, bạn sở hữu riêng căn hộ của mình nhưng dùng chung với hàng trăm hộ khác rất nhiều thứ: thang máy, hành lang, mái, sân vườn, bãi xe. Ranh giới "của riêng" và "của chung" quyết định ai được quyết định, ai trả chi phí và bạn có được bán, cho thuê phần nào. Đây là những điểm nên kiểm tra trước khi ký hợp đồng.
1. Phần sở hữu riêng gồm những gì?
Theo khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu riêng của chủ căn hộ gồm:
phần diện tích trong căn hộ, kể cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ;
phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng;
hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc phần diện tích sở hữu riêng.
Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy: gồm tường ngăn các phòng bên trong, ban công, lô gia; không tính tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, sàn có cột, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ (khoản 1 Điều 143). Trang thiết bị, cấu kiện gắn với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng công trình theo thiết kế được duyệt thì thuộc sở hữu chung.
2. Phần sở hữu chung gồm những gì?
Nhóm | Ví dụ theo khoản 2 Điều 142 |
|---|---|
Diện tích còn lại | Phần diện tích ngoài phần sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng |
Kết cấu, thiết bị dùng chung | Khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang, thang máy, đường thoát hiểm, hộp kỹ thuật, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy… |
Hạ tầng kết nối | Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng kết nối với nhà chung cư, trừ phần dùng cho mục đích công cộng hoặc phải bàn giao theo dự án |
Công trình công cộng trong khu vực | Sân chung, vườn hoa, công viên được xác định trong dự án, nếu không đầu tư để kinh doanh hoặc không phải bàn giao cho Nhà nước |
Các phần sở hữu riêng, sở hữu chung phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán; nếu hợp đồng không ghi rõ thì xác định theo Điều 142 (khoản 3).
3. Chỗ để xe thuộc về ai?
Xe đạp, xe máy, xe ba bánh, xe cho người khuyết tật của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư: thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (điểm a khoản 2 Điều 144).
Chỗ để ô tô dành cho chủ sở hữu: người mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê. Nếu không mua, không thuê, chỗ để ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư chỗ để ô tô vào giá bán căn hộ và phải công khai chi phí này. Việc bố trí phải ưu tiên chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng (điểm b khoản 2 Điều 144).
Việc mua hoặc thuê chỗ để ô tô được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng.
Chủ đầu tư phải bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, phân định rõ chỗ để xe sở hữu chung, chỗ để ô tô và khu vực để xe công cộng (điểm c khoản 2 Điều 144).
4. Checklist khi đọc hợp đồng và hồ sơ
Hợp đồng có ghi rõ phần sở hữu riêng, sở hữu chung, diện tích thông thủy, diện tích sàn căn hộ (Điều 142, 163).
Phần nào chủ đầu tư giữ lại để kinh doanh (khu thương mại, tầng dịch vụ) và phần nào là của chung.
Chỗ để ô tô: có nhu cầu mua hay thuê, giá và điều kiện ghi ở đâu.
Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe theo thiết kế được duyệt.
Mức đóng và tài khoản nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; xem phí quản lý và kinh phí bảo trì 2%.
Đọc kỹ toàn bộ hợp đồng theo checklist điều khoản hợp đồng mua căn hộ. Thông tin riêng của từng dự án nên đối chiếu theo hồ sơ dự án và bài viết của dự án đó.
Đang cân nhắc một căn hộ tại Quy Nhơn và muốn hiểu rõ phần mình sở hữu? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn đọc hợp đồng, hoặc tham khảo các dự án đang được cập nhật.