Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH) và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bài viết dành cho chủ nhà muốn bán nhà đang cho thuê; quyền của người thuê được trình bày tại bài về thuê căn hộ ở Quy Nhơn.
Nhiều chủ nhà muốn bán căn hộ hoặc nhà phố đang có người thuê, nhưng lo người thuê không chịu dọn đi hoặc người mua không muốn nhận nhà có hợp đồng thuê. Luật cho phép bán nhà đang cho thuê, kèm một số nghĩa vụ mà chủ nhà cần làm đúng để giao dịch không bị vướng.
1. Chủ nhà phải thông báo cho người thuê
Theo khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023, khi bán nhà ở đang cho thuê, chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán và điều kiện bán. Bên thuê được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê đến thời điểm có thông báo, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo mà không mua, chủ nhà được quyền bán cho người khác, trừ khi các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Hợp đồng thuê có chấm dứt khi bán nhà không?
Không tự động chấm dứt. Nếu chủ nhà chuyển quyền sở hữu nhà đang cho thuê mà thời hạn thuê vẫn còn, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký, trừ khi các bên có thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023). Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng ghi nhận quyền tiếp tục thuê của bên thuê khi thay đổi chủ sở hữu (điểm d khoản 3 Điều 20).
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cách chào bán: người mua để ở thường muốn nhận nhà trống, còn người mua đầu tư có thể quan tâm nhà đang có hợp đồng thuê ổn định.
3. Checklist cho chủ nhà trước khi rao bán
Việc cần làm | Lý do |
|---|---|
Rà lại hợp đồng thuê: thời hạn, tiền cọc, điều khoản chấm dứt trước hạn, điều khoản khi bán nhà | Xác định người mua sẽ nhận nhà trống hay nhận cả hợp đồng thuê |
Gửi thông báo bán bằng văn bản cho người thuê, ghi rõ giá và điều kiện bán; giữ bằng chứng đã gửi | Thực hiện quyền ưu tiên mua theo Điều 168 |
Chờ đủ 30 ngày hoặc có văn bản người thuê từ chối mua | Tránh tranh chấp về quyền ưu tiên |
Nếu muốn giao nhà trống: thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê với người thuê, xử lý tiền cọc, thời điểm dọn đi | Hợp đồng thuê còn hạn vẫn ràng buộc người mua mới |
Nếu bán kèm hợp đồng thuê: cung cấp bản hợp đồng thuê cho người mua, thống nhất việc bàn giao tiền cọc thuê | Chủ mới tiếp tục thực hiện hợp đồng (Điều 173) |
Chuẩn bị giấy chứng nhận, kiểm tra thế chấp, tranh chấp | Điều kiện để nhà được giao dịch (Điều 160) |
4. Ghi gì trong hợp đồng mua bán?
Tình trạng nhà: đang cho thuê đến ngày nào, tiền thuê, tiền cọc.
Ai nhận tiền thuê từ thời điểm nào; cách chuyển tiền cọc thuê sang chủ mới.
Nếu cam kết giao nhà trống: hạn giao và hậu quả nếu người thuê chưa dọn đi.
Hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực (khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023). Nếu bạn đang cho thuê và muốn rà lại quyền, nghĩa vụ của chủ nhà, xem cho thuê căn hộ, nhà ở tại Quy Nhơn; góc nhìn của người thuê, xem thuê căn hộ ở Quy Nhơn.
Bạn muốn bán căn hộ, nhà phố đang cho thuê tại Quy Nhơn? Ký gửi bất động sản với Minh Dũng Land để được hỗ trợ tìm người mua phù hợp, kể cả người mua muốn tiếp tục khai thác cho thuê.