Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo; hồ sơ, thủ tục chuyển quyền đối với nhà đất cụ thể cần được công chứng viên và cơ quan đăng ký đất đai hướng dẫn tại thời điểm giao dịch.
Có người cần tiền gấp nhưng không muốn mất hẳn căn nhà, nên đề xuất "bán nhưng được chuộc lại". Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về chuộc lại tài sản đã bán. Tuy nhiên, thỏa thuận này có những giới hạn và rủi ro mà cả người bán lẫn người mua cần hiểu trước khi ký.
1. Quyền chuộc lại là gì?
Theo khoản 1 Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Đây là một điều khoản trong hợp đồng mua bán. Hợp đồng mua bán vẫn là việc bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền (Điều 430). Quyền chuộc lại chỉ phát sinh khi hai bên thỏa thuận.
2. Những điểm chính Điều 454 quy định
Nội dung | Quy định |
|---|---|
Thời hạn chuộc lại | Do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì không quá 05 năm đối với bất động sản (01 năm đối với động sản) kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác |
Thời điểm chuộc | Trong thời hạn chuộc lại, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý |
Giá chuộc lại | Là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác |
Hạn chế với bên mua | Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác, trừ trường hợp có thỏa thuận khác |
Rủi ro | Bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản trong thời hạn chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác |
Quy định về chuộc lại cũng được áp dụng cho hợp đồng trao đổi tài sản (khoản 4 Điều 455).
3. Lưu ý cho người bán
Giá chuộc không mặc định bằng giá bán. Nếu không thỏa thuận, giá chuộc là giá thị trường lúc chuộc. Nếu giá nhà đất tăng, người bán có thể phải trả nhiều hơn số tiền đã nhận.
Thời hạn có giới hạn. Hết thời hạn chuộc mà không chuộc thì không còn quyền chuộc theo thỏa thuận đó.
Báo trước hợp lý. Nên ghi rõ trong hợp đồng thời gian báo trước, cách thông báo và cách thanh toán khi chuộc.
4. Lưu ý cho người mua
Trong thời hạn chuộc lại, người mua không được bán, tặng cho tài sản cho người khác, trừ khi có thỏa thuận khác. Khả năng xoay vòng vốn vì vậy bị hạn chế.
Người mua chịu rủi ro đối với tài sản trong thời hạn này, trừ khi có thỏa thuận khác. Nên thỏa thuận rõ về bảo quản, sửa chữa, cho thuê và các chi phí phát sinh.
Cần dự liệu việc hoàn trả, bàn giao lại nhà khi người bán thực hiện quyền chuộc.
5. Đừng dùng "bán có chuộc lại" để che giấu khoản vay
Trên thực tế, có trường hợp hai bên thực chất là vay tiền có tài sản bảo đảm nhưng lại ký hợp đồng mua bán có chuộc lại. Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập giao dịch một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu. Nếu giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì vô hiệu (khoản 2). Đọc thêm về rủi ro của giao dịch giả tạo tại ghi giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng mua bán nhà đất.
Nếu mục đích thật là vay tiền, nên tìm hiểu đúng hình thức vay và biện pháp bảo đảm, ví dụ phân biệt cầm cố sổ đỏ và thế chấp.
6. Checklist trước khi ký
Xác định rõ mục đích thật của giao dịch: bán có chuộc lại hay vay tiền.
Ghi rõ thời hạn chuộc, thời gian báo trước, giá chuộc (hoặc cách xác định giá) và phương thức thanh toán.
Thỏa thuận về rủi ro, sửa chữa, cho thuê và chi phí trong thời hạn chuộc.
Hỏi công chứng viên về hình thức hợp đồng và cách ghi nhận điều khoản chuộc lại đối với nhà đất cụ thể; xem lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Bạn đang được đề nghị mua hoặc bán nhà đất kèm quyền chuộc lại? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn những điểm cần làm rõ trước khi đặt bút ký.