Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết phân tích rủi ro dân sự, không hướng dẫn kê khai thuế. Nghĩa vụ thuế, lệ phí khi chuyển nhượng do pháp luật thuế điều chỉnh; khi cần, hãy hỏi cơ quan thuế hoặc người tư vấn thuế.
Trong mua bán nhà đất, đôi khi các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng công chứng một mức giá khác với số tiền thực tế giao nhận. Nhiều người chỉ nghĩ đến chuyện thuế, phí, mà ít khi lường trước rằng chênh lệch giữa "giá trên giấy" và "giá thật" có thể làm phát sinh tranh chấp dân sự rất khó giải quyết, nhất là khi giao dịch bị hủy hoặc bị tuyên vô hiệu.
1. Bộ luật Dân sự gọi đây là giao dịch giả tạo
Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo Bộ luật Dân sự hoặc luật khác có liên quan.
Khoản 2 Điều 124 quy định thêm: giao dịch dân sự được xác lập giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì vô hiệu.
Áp vào mua bán nhà đất, khi giá ghi trong hợp đồng không phải giá các bên thật sự thỏa thuận, phần nội dung về giá có nguy cơ bị xem xét dưới góc độ giao dịch giả tạo nếu có tranh chấp. Kết quả cụ thể do cơ quan có thẩm quyền đánh giá theo chứng cứ của từng vụ việc.
2. Những rủi ro dân sự thường gặp
Tình huống | Rủi ro với bên mua | Rủi ro với bên bán |
|---|---|---|
Hợp đồng bị hủy bỏ hoặc bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau | Có thể chỉ chứng minh được số tiền ghi trong hợp đồng; phần chênh lệch đã trả phải tự chứng minh | Tranh chấp về số tiền phải trả lại thực tế là bao nhiêu |
Một bên phủ nhận giá thật | Thiếu chứng cứ cho phần tiền đã trả ngoài hợp đồng | Bị yêu cầu trả thêm hoặc bị cho là nhận thiếu |
Có phạt vi phạm, bồi thường theo tỷ lệ giá trị hợp đồng | Mức phạt, bồi thường tính trên giá nào trở thành điểm tranh chấp | Tương tự |
Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường (khoản 2, 4 Điều 131). Khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên cũng phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (khoản 2 Điều 427). Ở cả hai trường hợp, câu hỏi "đã nhận bao nhiêu" chỉ trả lời được bằng chứng cứ. Một hợp đồng ghi giá không đúng thực tế khiến chứng cứ quan trọng nhất lại mâu thuẫn với dòng tiền thật.
3. Chuyện thuế không nằm trong phạm vi bài viết này
Cách xác định thuế, lệ phí khi chuyển nhượng nhà đất do pháp luật thuế quy định. Xem bài thuế và phí khi mua bán nhà đất để biết các khoản phải nộp và ai nộp. Minh Dũng Land không hướng dẫn và không hỗ trợ việc ghi giá không đúng thực tế.
4. Cách giao dịch an toàn hơn
Ghi đúng giá thực tế trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
Thanh toán qua ngân hàng và ghi rõ nội dung chuyển khoản gắn với hợp đồng, để dòng tiền khớp với giấy tờ.
Ghi rõ tiến độ thanh toán, số tiền đặt cọc và điều kiện hoàn trả.
Thỏa thuận rõ phạt vi phạm, bồi thường và căn cứ tính; xem phạt vi phạm và bồi thường trong hợp đồng mua bán nhà đất.
Ký đúng hình thức; xem công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Bạn đang thương lượng mua bán nhà đất tại Quy Nhơn và muốn hợp đồng chặt chẽ, minh bạch? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn.