Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết áp dụng cho hợp đồng dân sự giữa cá nhân; hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng thương mại có thể chịu thêm quy định của luật chuyên ngành.
Người mua chậm thanh toán đợt hai, người bán chậm bàn giao nhà, một bên đổi ý không ký hợp đồng công chứng: những tình huống này xảy ra thường xuyên. Khi đó, bên bị vi phạm được đòi những gì phụ thuộc phần lớn vào những gì đã ghi trong hợp đồng. Hiểu ba công cụ pháp lý dưới đây giúp bạn thỏa thuận chặt hơn ngay từ đầu.
1. Ba khái niệm hay bị lẫn
Công cụ | Bản chất | Căn cứ |
|---|---|---|
Phạt vi phạm | Khoản tiền bên vi phạm phải nộp cho bên bị vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng | Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 |
Bồi thường thiệt hại | Bù đắp thiệt hại thực tế do vi phạm nghĩa vụ gây ra | Điều 360 |
Lãi chậm trả | Tiền lãi trên số tiền chậm trả, tính theo thời gian chậm trả | Điều 357, Điều 468 |
2. Phạt vi phạm: chỉ có khi đã thỏa thuận
Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên; mức phạt do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (khoản 1, 2 Điều 418). Bộ luật Dân sự không đặt một mức phạt chung cho mọi hợp đồng mua bán nhà đất.
Các bên có thể thỏa thuận bên vi phạm chỉ chịu phạt vi phạm, hoặc vừa chịu phạt vi phạm vừa bồi thường thiệt hại (khoản 3 Điều 418).
Nếu hợp đồng có phạt vi phạm nhưng không ghi việc vừa phạt vừa bồi thường, thì bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm.
3. Bồi thường thiệt hại
Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác (Điều 360). Bên yêu cầu bồi thường cần chứng minh được thiệt hại thực tế, vì vậy nên lưu giữ chứng từ chi phí, hợp đồng liên quan.
4. Lãi do chậm trả tiền
Bên chậm trả tiền phải trả lãi trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả (khoản 1 Điều 357). Lãi suất do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá mức giới hạn tại khoản 1 Điều 468 (20%/năm, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác); phần vượt quá không có hiệu lực. Nếu các bên có thỏa thuận trả lãi nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp, lãi suất được xác định bằng 50% mức giới hạn tại thời điểm trả nợ (khoản 2 Điều 468).
5. Gợi ý soạn điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà đất
Ghi rõ từng nghĩa vụ và thời hạn: các đợt thanh toán, ngày ký công chứng, ngày bàn giao, ngày nộp hồ sơ đăng ký.
Ghi rõ vi phạm nào bị phạt và mức phạt cho từng loại vi phạm.
Ghi rõ có áp dụng đồng thời phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại hay không.
Thỏa thuận lãi chậm trả cho các khoản thanh toán, trong giới hạn luật cho phép.
Quy định khi nào vi phạm đủ nghiêm trọng để hủy bỏ hợp đồng và hậu quả kèm theo; xem hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng.
Phân biệt với tiền đặt cọc trước khi ký hợp đồng chính; xem hợp đồng đặt cọc theo Điều 328.
Với hợp đồng mua căn hộ của chủ đầu tư, xem thêm các điều khoản cần đọc kỹ.
Bạn sắp ký hợp đồng mua bán nhà đất tại Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn rà soát điều khoản phạt vi phạm và bồi thường.