Cập nhật theo Luật Đất đai 2024 (Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH năm 2026), Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Văn bản hợp nhất số 51/VBHN-BNNMT năm 2026) và Nghị quyết 254/2025/QH15. Bài viết không nêu lệ phí hay thời hạn giải quyết vì các nội dung này phụ thuộc vào thủ tục hành chính và quy định của địa phương tại thời điểm nộp hồ sơ.
Thửa đất đã sử dụng nhiều năm nhưng chưa từng được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) là chuyện khá phổ biến. Cấp sổ lần đầu là bước nền tảng: không có sổ thì hầu hết giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp đều chưa thể thực hiện, trừ một số ngoại lệ luật quy định. Trước khi chuẩn bị hồ sơ, cần xác định thửa đất thuộc nhóm nào.
1. Ba nhóm trường hợp cần phân biệt
Nhóm | Nội dung chính | Căn cứ |
|---|---|---|
Đang sử dụng đất ổn định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất | Luật liệt kê các loại giấy tờ được công nhận, ví dụ giấy tờ lập trước 15/10/1993, giấy tờ của chế độ cũ, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, giấy tờ giao đất, cho thuê đất đúng quy định… Có trường hợp được cấp sổ mà không phải nộp tiền sử dụng đất | Điều 137 Luật Đất đai 2024 |
Đang sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền | Xét theo mốc thời gian bắt đầu sử dụng đất: trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014. Cần Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp | Điều 138 |
Không được cấp Giấy chứng nhận | Ví dụ: đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất (trừ một số trường hợp); đất nhận khoán; đất đã có quyết định thu hồi (trừ trường hợp đã quá 03 năm mà không thực hiện); đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời | Khoản 1 Điều 151 |
Ngoài ra, Luật có quy định riêng cho đất được giao không đúng thẩm quyền và đất có vi phạm (Điều 139, Điều 140). Các trường hợp này cần được đánh giá kỹ theo hồ sơ cụ thể.
2. Trường hợp có giấy tờ nhưng đứng tên người khác
Khoản 5 Điều 137 có quy định riêng cho người đang sử dụng đất có giấy tờ theo các khoản 1–4 nhưng giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục. Đây là tình huống hay gặp với đất mua bằng giấy tay trước đây. Người sử dụng đất nên giữ lại toàn bộ giấy tờ mua bán, biên nhận và tài liệu chứng minh quá trình sử dụng.
3. Điểm mới cho người có Giấy chứng nhận tạm thời
Điểm đ khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/01/2026) quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.
4. Hồ sơ, thủ tục áp dụng ở đâu?
Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trước đây nằm trong Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Theo văn bản hợp nhất năm 2026, nhóm điều về trình tự thủ tục này đã được bãi bỏ và thay bằng quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực đất đai. Vì thủ tục, thành phần hồ sơ và thời hạn có thể được cập nhật, người dân nên tra cứu thủ tục hành chính đang công bố tại địa phương hoặc hỏi trực tiếp nơi tiếp nhận hồ sơ trước khi nộp.
5. Checklist chuẩn bị
Xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất và tài liệu chứng minh (giấy tờ, biên lai thuế, hồ sơ địa chính cũ…).
Đối chiếu danh mục giấy tờ tại Điều 137; nếu không có, xem thửa đất có thuộc Điều 138 không.
Kiểm tra thửa đất không thuộc các trường hợp không cấp sổ tại Điều 151, đặc biệt là tranh chấp, kê biên, quyết định thu hồi.
Kiểm tra diện tích thửa đất so với quy định tối thiểu của địa phương; xem thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp sổ.
Nếu đang định mua một thửa đất chưa có sổ, đọc trước nhà đất chưa có sổ có bán được không.
Nếu đã có sổ mẫu cũ, xem sổ đỏ cũ có phải đổi sang mẫu mới không.
Bạn có thửa đất tại Quy Nhơn chưa được cấp sổ và muốn biết nên bắt đầu từ đâu? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn, hoặc ký gửi bất động sản khi hồ sơ pháp lý đã sẵn sàng.