Ký hợp đồng mua nhà xong, nhưng kế hoạch gia đình thay đổi, hoặc có người thân muốn đứng tên thay. Khi căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận, cách hợp pháp để chuyển cho người khác là chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Bài viết này giải thích việc chuyển nhượng hợp đồng Phú Gia Royal Park theo hai lớp: điều hợp đồng mẫu của dự án quy định và điều pháp luật hiện hành yêu cầu, để bạn biết phần nào do chủ đầu tư thỏa thuận, phần nào là luật.
Thông tin chung về dự án có tại trang dự án Phú Gia Royal Park Quy Nhơn.
Bài viết mang tính thông tin chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp. Nội dung hợp đồng mẫu có thể được điều chỉnh khi ký chính thức; hãy đối chiếu với bản hợp đồng bạn thực sự ký.
Phối cảnh minh họa, không phải ảnh chụp thực tế.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán là gì?
Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, bạn ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và thanh toán theo tiến độ. Nếu muốn nhường lại căn nhà trước khi có giấy chứng nhận, bạn (bên chuyển nhượng) ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng với người mới (bên nhận chuyển nhượng). Người mới sẽ thay bạn tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư: thanh toán các đợt còn lại, nhận bàn giao và được cấp giấy chứng nhận.
Đây là giao dịch khác với mua bán nhà đã có giấy chứng nhận. Điều kiện và thủ tục vì thế cũng khác.
Pháp luật hiện hành quy định gì?
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024) cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 49). Các điểm chính:
Bốn điều kiện để được chuyển nhượng (Điều 50)
Chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho căn nhà.
Không có tranh chấp về hợp đồng đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết (hoặc tranh chấp đã được giải quyết xong bằng bản án, quyết định có hiệu lực).
Không bị kê biên hoặc thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.
Hợp đồng gốc được lập đúng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng. Nếu một hợp đồng gồm nhiều căn mà chỉ muốn chuyển một phần, các bên phải sửa đổi hợp đồng hoặc ký phụ lục trước.
Quyền lợi của người nhận chuyển nhượng (Điều 51)
Người nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của người mua ban đầu đối với chủ đầu tư.
Chủ đầu tư phải tạo điều kiện và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Người nhận chuyển nhượng cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai.
Thủ tục theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn trình tự chuyển nhượng. Tóm lược các bước thường gặp:
Hai bên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu của Nghị định.
Công chứng hoặc chứng thực văn bản (không bắt buộc nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trừ khi các bên muốn).
Kê khai, nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định.
Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để xác nhận vào văn bản chuyển nhượng. Chủ đầu tư có 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ để xác nhận và không được thu phí.
Các mức thuế, phí áp dụng cho từng trường hợp nên được kiểm tra với cơ quan thuế hoặc người tư vấn chuyên môn tại thời điểm giao dịch.
Hợp đồng mẫu Phú Gia Royal Park nói gì?
Hợp đồng mua bán mẫu của dự án có điều khoản riêng về chuyển giao quyền và nghĩa vụ. Những điểm đáng chú ý:
Nội dung | Theo hợp đồng mẫu |
|---|---|
Có được chuyển nhượng không? | Được chuyển nhượng hợp đồng trước khi bàn giao nhà, theo pháp luật kinh doanh bất động sản |
Điều kiện của bên mua | Đủ điều kiện theo pháp luật và đã thanh toán đầy đủ các khoản đến hạn cho chủ đầu tư |
Phí xác nhận | Bên bán không thu phí xác nhận chuyển nhượng |
Người nhận chuyển nhượng | Kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên mua theo hợp đồng |
Thế chấp hợp đồng | Nếu bên mua thế chấp quyền tài sản trước khi có giấy chứng nhận, phải thông báo cho chủ đầu tư |
Hợp đồng đã chấm dứt | Các giao dịch liên quan đến căn nhà sau khi hợp đồng chấm dứt không có giá trị |
Lưu ý thêm: thỏa thuận đặt cọc (ký trước hợp đồng mua bán) của dự án quy định bên đặt cọc không được chuyển giao thỏa thuận cho người khác nếu không có chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư. Nghĩa là nếu bạn mới đặt cọc mà chưa ký hợp đồng mua bán, việc "sang tên" sẽ phụ thuộc vào sự đồng ý của chủ đầu tư, không áp dụng cơ chế chuyển nhượng hợp đồng theo luật nêu trên.
Phân biệt: điều do hợp đồng quy định và điều do luật quy định
Luật quy định chung: điều kiện chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu phí, người nhận kế thừa quyền nghĩa vụ, thủ tục xác nhận.
Hợp đồng mẫu bổ sung: yêu cầu đã thanh toán đủ các khoản đến hạn, nghĩa vụ thông báo khi thế chấp, cách xử lý khi hợp đồng chấm dứt.
Mốc thời gian: luật lấy mốc là trước khi nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, còn hợp đồng mẫu đề cập việc chuyển nhượng trước khi bàn giao nhà. Nếu căn nhà đã nhận bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ cấp giấy, hãy hỏi chủ đầu tư cách xử lý cụ thể.
Khi có khác biệt: thỏa thuận trong hợp đồng không được trái với quy định bắt buộc của pháp luật. Nếu thấy điều khoản nào chưa rõ, nên hỏi chủ đầu tư hoặc luật sư trước khi ký.
Checklist cho người nhận chuyển nhượng
Xem bản gốc hợp đồng mua bán, các phụ lục và chứng từ thanh toán đã nộp cho chủ đầu tư.
Hỏi chủ đầu tư về tình trạng hợp đồng: đã thanh toán đến đợt nào, có khoản chậm trả hay tranh chấp không.
Kiểm tra căn nhà có đang thế chấp không; nếu có, cần ý kiến đồng ý của bên nhận thế chấp.
Nếu là chuyển nhượng lần thứ hai trở lên, yêu cầu đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước.
Thanh toán qua chuyển khoản, ghi rõ nội dung; không giao toàn bộ tiền trước khi chủ đầu tư xác nhận.
Sau khi được xác nhận, các đợt thanh toán còn lại chuyển vào tài khoản chủ đầu tư ghi trong hợp đồng.
Quy trình mua nhà từ đầu, gồm đặt cọc, ký hợp đồng và thanh toán, có trong bài thủ tục mua nhà Phú Gia Royal Park. Tình trạng pháp lý dự án xem tại bài pháp lý Phú Gia Royal Park.
Tìm hiểu tiếp về dự án
Câu hỏi thường gặp về chuyển nhượng hợp đồng Phú Gia Royal Park
Mua nhà Phú Gia Royal Park có được chuyển nhượng hợp đồng không?
Có. Hợp đồng mẫu cho phép chuyển nhượng trước khi bàn giao nhà, khi bên mua đủ điều kiện theo pháp luật và đã thanh toán đủ các khoản đến hạn.
Chủ đầu tư có thu phí chuyển nhượng không?
Không. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho chủ đầu tư thu chi phí liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng, và hợp đồng mẫu cũng ghi bên bán không thu phí xác nhận.
Đến lúc nào thì không chuyển nhượng hợp đồng được nữa?
Theo luật, khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận đã được nộp cho cơ quan nhà nước thì không chuyển nhượng hợp đồng được nữa; hợp đồng mẫu của dự án đề cập việc chuyển nhượng trước khi bàn giao nhà. Sau mốc nộp hồ sơ, việc chuyển giao căn nhà thường phải chờ đến khi có giấy chứng nhận và thực hiện theo thủ tục mua bán nhà ở thông thường.
Mới đặt cọc thì có chuyển cho người khác được không?
Thỏa thuận đặt cọc của dự án chỉ được chuyển giao khi có chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư.
Văn bản chuyển nhượng có phải công chứng không?
Theo hướng dẫn hiện hành, văn bản chuyển nhượng cần công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hãy kiểm tra lại quy định tại thời điểm giao dịch.
Nhận hỗ trợ về chuyển nhượng
Bạn đang cân nhắc nhận chuyển nhượng một căn tại Phú Gia Royal Park? Nhắn Zalo Minh Dũng Land hoặc để lại thông tin trong biểu mẫu tư vấn để được hướng dẫn hồ sơ.