Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo; quyền và nghĩa vụ cụ thể phụ thuộc vào nội dung hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký.
Nhiều người mua nhà dự định vay ngân hàng cho một phần tiền mua. Rủi ro là đã đặt cọc nhưng sau đó khoản vay không được duyệt hoặc được duyệt thấp hơn dự kiến. Nếu hợp đồng đặt cọc không có điều khoản xử lý tình huống này, bên mua có thể mất cọc khi không thể tiếp tục giao dịch. Bộ luật Dân sự cho phép các bên thỏa thuận điều kiện trong giao dịch để phân bổ rủi ro này.
1. Quy tắc mặc định của đặt cọc
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền thanh toán. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc được trình bày tại hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất theo Điều 328. Bài này tập trung vào điều khoản gắn với việc vay ngân hàng.
Luật không tự coi việc "không vay được ngân hàng" là lý do để bên mua được nhận lại cọc. Vì vậy, điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng là yếu tố quyết định.
2. Giao dịch có điều kiện là gì?
Điều 120 Bộ luật Dân sự quy định:
Các bên có thể thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch. Khi điều kiện đó xảy ra thì giao dịch phát sinh hoặc hủy bỏ (khoản 1).
Nếu điều kiện không thể xảy ra do một bên cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp thì coi như điều kiện đã xảy ra. Nếu một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện không xảy ra (khoản 2).
Áp dụng vào hợp đồng đặt cọc, các bên có thể thỏa thuận rằng nếu bên mua không được tổ chức tín dụng chấp thuận khoản vay theo các tiêu chí đã ghi, thì thỏa thuận đặt cọc được hủy bỏ và tiền cọc được xử lý theo cách hai bên đã thống nhất.
3. Điều khoản nên ghi rõ những gì?
Nội dung | Vì sao cần ghi rõ |
|---|---|
Khoản vay cụ thể: số tiền, tỷ lệ so với giá mua, có thể ghi tên tổ chức tín dụng dự kiến | Tránh tranh cãi về việc "được duyệt" một phần có tính là đạt điều kiện hay không |
Thời hạn để có kết quả | Đây là thời hạn do hai bên tự thỏa thuận, không có mốc mặc định trong luật |
Bằng chứng khoản vay không được chấp thuận | Ví dụ văn bản từ chối hoặc thông báo của tổ chức tín dụng; tránh việc chỉ thông báo miệng |
Nghĩa vụ hợp tác của bên mua | Nộp hồ sơ đầy đủ, đúng hạn; liên hệ với khoản 2 Điều 120 về cố ý cản trở điều kiện |
Hậu quả khi điều kiện xảy ra | Hoàn cọc toàn bộ, một phần hay khấu trừ chi phí; thời gian hoàn trả |
Phương án thay thế | Ví dụ bên mua có thể chọn thanh toán bằng nguồn khác trong một thời hạn để tiếp tục giao dịch |
4. Rủi ro của mỗi bên
Bên mua: nếu không có điều khoản, việc không vay được có thể bị coi là bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng. Nếu có điều khoản nhưng bên mua không nộp hồ sơ hoặc cố ý làm khoản vay không được duyệt, khoản 2 Điều 120 có thể được viện dẫn.
Bên bán: điều khoản quá rộng có thể khiến tài sản bị "giữ chỗ" lâu mà không chắc chắn bán được. Bên bán nên giới hạn thời hạn và yêu cầu bằng chứng cụ thể.
Nếu cần so sánh giữa vay ngân hàng và thỏa thuận trả chậm với bên bán, xem mua nhà trả chậm, trả dần khác gì vay ngân hàng.
5. Checklist trước khi đặt cọc
Hỏi trước tổ chức tín dụng về khả năng vay và hồ sơ cần có.
Thống nhất với bên bán việc đưa điều kiện vay vào hợp đồng đặt cọc bằng văn bản.
Ghi rõ khoản vay, thời hạn, bằng chứng và cách xử lý tiền cọc.
Lưu giữ hồ sơ đã nộp và các thông báo của tổ chức tín dụng.
Không coi lời hứa miệng về việc chắc chắn được duyệt vay là căn cứ để đặt cọc.
Bạn sắp đặt cọc mua nhà và dự định vay ngân hàng? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn cách ghi điều khoản phù hợp. Nếu bạn là người bán, ký gửi bất động sản để được hỗ trợ chuẩn bị điều kiện giao dịch rõ ràng.