Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH) và Bộ luật Dân sự 2015. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ Hai (tháng 10/2026). Bài viết giúp chủ nhà đánh giá dịch vụ; không mô tả gói dịch vụ hay mức phí cụ thể.
Sở hữu căn hộ ở Quy Nhơn nhưng sống ở thành phố khác, hoặc không có thời gian tìm khách, thu tiền, xử lý sửa chữa: nhiều chủ nhà chọn thuê đơn vị quản lý cho thuê. Trước khi giao chìa khóa, bạn cần biết luật gọi dịch vụ này là gì, bên quản lý được làm gì thay bạn và hợp đồng phải ghi những gì.
1. Dịch vụ quản lý bất động sản gồm những việc gì?
Theo khoản 3 Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, phạm vi dịch vụ quản lý bất động sản gồm:
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu;
tổ chức cung cấp dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
tổ chức bảo trì, sửa chữa;
quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản theo hợp đồng;
thực hiện quyền, nghĩa vụ đối với khách hàng, đối với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu.
Bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp pháp (điểm b khoản 1 Điều 66). Đơn vị kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trước khi hoạt động (Điều 67). Với dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở.
2. Ba hình thức chủ nhà hay nhầm
Hình thức | Bên kia làm gì | Căn cứ |
|---|---|---|
Môi giới cho thuê | Tìm khách, hỗ trợ đàm phán; chủ nhà tự ký và quản lý | Luật KDBĐS 2023; xem hợp đồng môi giới |
Dịch vụ quản lý bất động sản | Cho thuê, thu tiền, bảo trì, giám sát sử dụng theo hợp đồng và ủy quyền | Điều 66–68 Luật KDBĐS 2023 |
Ủy quyền quản lý nhà ở cho cá nhân | Người được ủy quyền thực hiện quyền, nghĩa vụ quản lý nhà thay chủ sở hữu; chỉ áp dụng với nhà ở có sẵn | Điều 186 Luật Nhà ở 2023 |
Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu (khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023). Nếu nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc ủy quyền quản lý phải được các đồng sở hữu đồng ý (Điều 187).
3. Hợp đồng dịch vụ quản lý phải có gì?
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các nội dung chính: tên, địa chỉ các bên; đối tượng và nội dung dịch vụ; yêu cầu và kết quả dịch vụ; thời hạn thực hiện; phí dịch vụ, thù lao; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền, nghĩa vụ các bên; giải quyết tranh chấp; thời điểm có hiệu lực (khoản 4 Điều 46 Luật KDBĐS 2023). Giá dịch vụ do các bên thỏa thuận nhưng không trái luật; các bên phải thực hiện cam kết và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình (Điều 68).
4. Checklist trước khi ký với đơn vị quản lý
Phạm vi ủy quyền: chỉ tìm khách, hay được ký hợp đồng thuê, thu tiền, nhận cọc thay bạn.
Tiêu chí chọn khách thuê và quyền duyệt của chủ nhà trước khi ký.
Dòng tiền: tiền thuê, tiền cọc chuyển về tài khoản nào, thời điểm đối soát, báo cáo định kỳ.
Sửa chữa: hạn mức chi phí đơn vị quản lý được tự quyết, mức cần chủ nhà duyệt.
Nghĩa vụ thuế, khai báo của chủ nhà: ai thực hiện, có ủy quyền hay không; xem nghĩa vụ của chủ nhà khi cho thuê.
Chấm dứt hợp đồng: thời gian báo trước, bàn giao chìa khóa, hồ sơ, tiền cọc của khách thuê.
Năng lực pháp lý của đơn vị: doanh nghiệp có ngành nghề phù hợp, thông tin đã gửi cơ quan quản lý (Điều 67).
Bạn có căn hộ tại Quy Nhơn muốn cho thuê nhưng không có thời gian quản lý? Gửi thông tin qua trang ký gửi hoặc liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn phương án cho thuê phù hợp với căn hộ của bạn.