Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 28/10/2026: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP (văn bản hợp nhất số 124/2026/VBHN-BXD). Bài viết dành cho chủ nhà, chủ đất muốn bán qua môi giới; không phải tư vấn pháp lý cho một hợp đồng cụ thể.
Khi nhờ môi giới bán nhà đất, nhiều chủ nhà chỉ thỏa thuận miệng "bán được thì trả phí". Cách làm này dễ dẫn đến tranh chấp về phí, về việc ai được nhận tiền cọc hoặc khi nào hợp đồng kết thúc. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định loại hợp đồng, nội dung bắt buộc và điều kiện hành nghề môi giới. Bài viết tóm tắt những quy định đó thành một checklist cho bên bán.
1. Môi giới bất động sản được làm những gì?
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Điều 62 của Luật liệt kê nội dung môi giới gồm:
Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để đàm phán, ký kết hợp đồng;
Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…;
Cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên đàm phán, ký kết hợp đồng.
Vì vậy, khi ký hợp đồng, bạn nên ghi rõ môi giới được làm phần việc nào: chỉ tìm người mua, hay được ủy quyền làm cả thủ tục.
2. Kiểm tra bên môi giới trước khi ký
Đối tượng | Điều kiện theo luật | Căn cứ |
|---|---|---|
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới | Phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới; có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới; gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản | Khoản 5 Điều 9, khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản |
Cá nhân hành nghề môi giới | Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới bất động sản | Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản |
Chứng chỉ hành nghề | Có giá trị trên phạm vi cả nước trong 05 năm kể từ ngày cấp; người có chứng chỉ hết hạn không được tiếp tục hành nghề; không được cho thuê, cho mượn chứng chỉ | Khoản 4, 7 Điều 31 và khoản 1 Điều 32 Nghị định 96/2024/NĐ-CP |
Lưu ý: theo khoản 1 Điều 63, cá nhân hành nghề môi giới được hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp môi giới nơi mình làm việc. Vì vậy, nên xác định rõ bên ký hợp đồng dịch vụ với bạn là doanh nghiệp nào.
Cách làm thực tế: đề nghị bên môi giới cho xem chứng chỉ (kiểm tra ngày cấp, còn hạn) và tên doanh nghiệp nơi người đó hành nghề; nếu ký với doanh nghiệp, đối chiếu tên, mã số doanh nghiệp trên hợp đồng.
3. Hợp đồng dịch vụ môi giới phải có những nội dung gì?
Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản là một loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (điểm b khoản 2 Điều 44). Theo khoản 4 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng này phải có các nội dung chính:
Tên, địa chỉ của các bên;
Đối tượng và nội dung dịch vụ;
Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
Thời hạn thực hiện dịch vụ;
Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
Phương thức và thời hạn thanh toán;
Quyền, nghĩa vụ của các bên;
Phương thức giải quyết tranh chấp;
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (khoản 4 Điều 44).
4. Checklist cho bên bán trước khi ký
Câu hỏi cần thống nhất | Vì sao quan trọng |
|---|---|
Tài sản nào, theo giấy chứng nhận nào? | Ghi số giấy chứng nhận, thửa, tờ bản đồ, địa chỉ (cả tên phường, xã cũ và mới nếu có) để xác định đúng "đối tượng dịch vụ" |
Môi giới được làm phần việc nào? | Chỉ tìm khách, hay được ủy quyền đàm phán, làm thủ tục (Điều 62); việc ủy quyền nên có văn bản riêng, rõ phạm vi |
Thế nào là "hoàn thành dịch vụ"? | Ví dụ: khi ký hợp đồng đặt cọc, khi ký hợp đồng công chứng, hay khi nhận đủ tiền. Đây là căn cứ để trả phí |
Phí tính thế nào, trả khi nào? | Luật để các bên thỏa thuận phí dịch vụ (điểm c khoản 1 Điều 64); ghi rõ mức phí, thời điểm, phương thức thanh toán |
Có độc quyền không, trong bao lâu? | Ghi rõ thời hạn dịch vụ và việc bạn có được tự bán hoặc nhờ bên khác bán trong thời hạn đó hay không |
Ai nhận tiền cọc của người mua? | Nên thống nhất tiền cọc chuyển trực tiếp vào tài khoản của chủ tài sản, kèm hợp đồng đặt cọc giữa bên bán và bên mua |
Thông tin nào được đăng quảng cáo? | Bên môi giới phải cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực và chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp (điểm a khoản 1 Điều 65) |
Chấm dứt hợp đồng thế nào? | Thỏa thuận trường hợp chấm dứt sớm, xử lý phí đã phát sinh và cách giải quyết tranh chấp |
5. Quyền và nghĩa vụ chính của bên môi giới
Quyền: yêu cầu cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản; thu phí dịch vụ theo thỏa thuận; từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của bên khác (Điều 64).
Nghĩa vụ: cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mình môi giới; thực hiện nghĩa vụ thuế; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (Điều 65).
Ngược lại, bên bán nên chuẩn bị sẵn giấy tờ pháp lý và cung cấp thông tin trung thực về tình trạng tài sản (thế chấp, đang cho thuê, đồng sở hữu…) để tránh phát sinh trách nhiệm khi người mua đặt cọc.
6. Chủ nhà tự bán có cần thành lập doanh nghiệp không?
Theo khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế; cá nhân bán nhà ở còn phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Người làm dịch vụ môi giới thì khác: phải đáp ứng các điều kiện ở mục 2.
Trước khi ký giấy tờ với người mua, xem thêm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026 và hướng dẫn bán lại căn hộ ở Quy Nhơn.
Muốn bán hoặc cho thuê nhà đất ở Quy Nhơn? Gửi thông tin qua trang ký gửi bất động sản; Minh Dũng Land sẽ liên hệ, trao đổi phạm vi dịch vụ và hợp đồng trước khi đăng bán.