Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 28/10/2026 (Luật Nhà ở 2023 theo văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP theo văn bản hợp nhất số 124/2026/VBHN-TT-BXD). Bài viết là thông tin pháp luật chung; không định giá căn hộ và không đánh giá pháp lý của dự án cụ thể.
Bán lại một căn hộ ở Quy Nhơn có hai con đường pháp lý khác nhau, tùy căn hộ đã có giấy chứng nhận (sổ hồng) hay vẫn đang là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Chọn sai con đường là nguyên nhân phổ biến khiến giao dịch kéo dài. Bài viết này giúp người bán xác định mình thuộc trường hợp nào, chuẩn bị giấy tờ gì và các khoản thuế, phí cần tính trước.
1. Bạn đang bán "căn hộ" hay bán "hợp đồng"?
Căn hộ đã có giấy chứng nhận | Căn hộ chưa có giấy chứng nhận (mua từ chủ đầu tư) | |
|---|---|---|
Hình thức | Hợp đồng mua bán nhà ở giữa bạn và người mua | Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (thường gặp với nhà ở hình thành trong tương lai) |
Điều kiện chính | Có giấy chứng nhận; không tranh chấp; không bị kê biên; không thuộc diện có quyết định thu hồi đất, giải tỏa (Điều 160 Luật Nhà ở) | Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bạn chưa được nộp cho cơ quan nhà nước; hợp đồng không tranh chấp; căn hộ không bị kê biên, thế chấp (trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý) (Điều 50, 51 Luật Kinh doanh bất động sản) |
Công chứng | Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng (Điều 164 Luật Nhà ở) | Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng trong tỉnh nơi có bất động sản (Điều 13 Nghị định 96/2024) |
Vai trò chủ đầu tư | Không tham gia | Xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng trong 05 ngày làm việc, không được thu phí |
2. Trường hợp căn hộ đã có giấy chứng nhận
Kiểm tra điều kiện giao dịch: theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở, nhà ở mua bán phải có giấy chứng nhận, không có tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án, không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ.
Lập hợp đồng bằng văn bản với đủ nội dung tại Điều 163. Với căn hộ chung cư, hợp đồng phải ghi rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng, diện tích sàn căn hộ và trách nhiệm về kinh phí bảo trì.
Công chứng hoặc chứng thực: hợp đồng mua bán nhà ở giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực; hợp đồng có hiệu lực khi hoàn thành việc công chứng, chứng thực (khoản 1 Điều 164).
Kê khai, nộp thuế, lệ phí (xem mục 5).
Thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bên mua: theo khoản 2 Điều 162, các bên thỏa thuận để một bên nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Hãy ghi rõ trong hợp đồng ai làm thủ tục và thời hạn thực hiện.
3. Trường hợp căn hộ chưa có giấy chứng nhận: chuyển nhượng hợp đồng
Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 49). Quyền này chỉ còn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước (khoản 1 Điều 51). Hãy hỏi chủ đầu tư về tình trạng hồ sơ trước khi nhận đặt cọc. Trình tự theo Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP):
Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI của Nghị định, tối thiểu 06 bản.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Hồ sơ gồm bản chính hợp đồng chuyển nhượng, bản chính hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, giấy tờ chứng minh số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, biên bản bàn giao (nếu có).
Nộp thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để xác nhận, kèm giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế. Chủ đầu tư xác nhận trong 05 ngày làm việc và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
Từ ngày chủ đầu tư xác nhận, người mua tiếp tục quyền và nghĩa vụ của bạn theo hợp đồng gốc, kể cả các đợt thanh toán còn lại.
Hợp đồng phải được chuyển nhượng toàn bộ, không chuyển một phần (khoản 2 Điều 50). Quy định chuyển nhượng hợp đồng tại Luật này không áp dụng với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội (khoản 2 Điều 49). Về các đợt thanh toán theo tiến độ mà người mua sẽ tiếp nhận, xem quy định đặt cọc, thanh toán và bảo lãnh.
4. Bán căn hộ đang cho thuê
Bạn phải thông báo bằng văn bản cho người thuê về việc bán và điều kiện bán. Người thuê đã thanh toán đủ tiền thuê được quyền ưu tiên mua; nếu trong 30 ngày kể từ khi nhận thông báo mà không mua, bạn được bán cho người khác, trừ khi các bên có thỏa thuận khác về thời hạn (Điều 168 Luật Nhà ở).
Nếu hợp đồng thuê còn thời hạn, người thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn và chủ sở hữu mới tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê, trừ khi các bên thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 173). Hãy nói rõ điều này với người mua.
5. Thuế và phí người bán cần tính trước
Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng và mặc định do bên bán nộp, trừ khi hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thay. Miễn thuế với nhà ở duy nhất có điều kiện cụ thể và không áp dụng với chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Chi tiết cách tính, các trường hợp miễn và lệ phí trước bạ của bên mua xem tại thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026. Phí công chứng và các khoản phí thủ tục phụ thuộc biểu phí hiện hành; hãy hỏi tổ chức công chứng trước khi chốt giá.
6. Checklist giấy tờ người bán nên chuẩn bị
Giấy tờ tùy thân của các đồng sở hữu; giấy tờ về tình trạng hôn nhân nếu căn hộ là tài sản chung của vợ chồng.
Căn đã có sổ: bản chính giấy chứng nhận. Căn chưa có sổ: hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư, phụ lục, chứng từ các đợt đã thanh toán, biên bản bàn giao (nếu có).
Nếu căn hộ đang thế chấp ngân hàng: văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc phương án tất toán khoản vay.
Nếu căn đang cho thuê: hợp đồng thuê và bản thông báo bán gửi người thuê.
Thông tin về phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì đã nộp, để người mua đối chiếu.
Người mua cẩn trọng sẽ hỏi những điều tương tự; bạn có thể tham khảo góc nhìn bên mua tại kinh nghiệm mua căn hộ đã qua sử dụng tại Quy Nhơn và checklist kiểm tra pháp lý dự án căn hộ.
Muốn bán hoặc cho thuê căn hộ của bạn? Gửi thông tin qua trang ký gửi bất động sản; đội ngũ Minh Dũng Land sẽ liên hệ để tư vấn hồ sơ và kết nối người mua.
Nguồn tham khảo
Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026 – Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Công báo số 204 ngày 10/4/2026) – Điều 160, 162, 163, 164, 168, 173 (truy cập 28/10/2026)
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Công báo số 43+44 ngày 08/01/2024) – Điều 49, 50, 51; đã đối chiếu các luật sửa đổi số 43/2024/QH15, 47/2024/QH15 và Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (không sửa các điều này) (truy cập 28/10/2026)
Văn bản hợp nhất số 124/2026/VBHN-TT-BXD ngày 30/9/2026 – Nghị định 96/2024/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP – Điều 13 (truy cập 28/10/2026)
Nghị định 253/2026/NĐ-CP – hướng dẫn trên Cổng TTĐT Chính phủ (02/7/2026 và 04/7/2026; truy cập 27/10/2026)