Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ Hai (tháng 10/2026). Bài viết giải thích quy định chung; quan hệ tài sản của vợ chồng được trình bày ở bài riêng.
Anh em góp tiền mua chung một lô đất, bạn bè cùng đầu tư một căn nhà, cha mẹ và các con cùng đứng tên: đứng tên chung sổ đỏ rất phổ biến. Rắc rối thường đến khi một người muốn bán phần của mình, muốn rút vốn hoặc khi các bên bất đồng. Luật không có một câu trả lời chung cho mọi trường hợp "ai phải ký"; điều quyết định là loại sở hữu chung và thỏa thuận của các bên.
1. Hai loại sở hữu chung cần phân biệt
Loại | Đặc điểm | Căn cứ |
|---|---|---|
Sở hữu chung theo phần | Phần quyền của mỗi người được xác định (ví dụ mỗi người 1/3) | Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015 |
Sở hữu chung hợp nhất | Phần quyền của mỗi người không được xác định; các chủ sở hữu có quyền, nghĩa vụ ngang nhau | Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015 |
Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán (Điều 208). Tài sản chung của các thành viên gia đình cùng sống chung có quy định riêng tại Điều 212; tài sản chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia (Điều 213). Khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, xem quy định riêng tại bài nhà đất là tài sản chung vợ chồng.
2. Sổ đỏ ghi tên thế nào khi nhiều người cùng sở hữu?
Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; nếu những người này có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Với đất của hộ gia đình, giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất, hoặc ghi tên đại diện hộ nếu các thành viên có nhu cầu (khoản 5 Điều 135).
3. Muốn bán, ai cần đồng ý?
Sở hữu chung theo phần: mỗi người có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình (khoản 1 Điều 218 Bộ luật Dân sự). Với quyền sử dụng đất, nếu phân chia được theo phần thì thành viên muốn thực hiện quyền với phần của mình phải đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
Quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần: các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm (điểm b khoản 2 Điều 27).
Sở hữu chung hợp nhất: việc định đoạt thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 218).
Tài sản chung của các thành viên gia đình: định đoạt bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 212).
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giữa cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024). Nếu một đồng sở hữu không thể có mặt, có thể cân nhắc ủy quyền trong giao dịch nhà đất.
4. Quyền ưu tiên mua của đồng sở hữu
Khi một chủ sở hữu chung theo phần bán phần của mình, các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua (khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự):
việc thông báo bán phải bằng văn bản, điều kiện bán cho đồng sở hữu phải giống điều kiện bán cho người ngoài;
với bất động sản, sau 03 tháng kể từ ngày các đồng sở hữu nhận được thông báo mà không ai mua thì người bán được bán cho người khác;
nếu bán vi phạm quyền ưu tiên mua, trong 03 tháng kể từ ngày phát hiện vi phạm, đồng sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
5. Khi muốn chia hoặc rút khỏi sở hữu chung
Nếu sở hữu chung có thể phân chia, mỗi chủ sở hữu có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu đã thỏa thuận hoặc luật quy định phải duy trì sở hữu chung trong một thời hạn thì chỉ được yêu cầu chia khi hết thời hạn đó. Khi không chia được bằng hiện vật, người có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ khi các bên có thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 219). Sở hữu chung chấm dứt khi tài sản đã được chia, một người được hưởng toàn bộ tài sản hoặc tài sản không còn (Điều 220).
6. Checklist trước khi mua chung
Lập văn bản thỏa thuận góp vốn: số tiền, tỷ lệ phần của từng người.
Thống nhất ghi tên: mỗi người một giấy chứng nhận hay một giấy chung trao cho người đại diện.
Quy định trước cách bán, cho thuê, thế chấp và ai được ký thay.
Thỏa thuận cơ chế khi một người muốn rút vốn: thời hạn báo trước, cách định giá, quyền mua lại.
Kiểm tra pháp lý thửa đất trước khi xuống tiền; xem giấy tờ cần có khi giao dịch nhà đất.
Nếu nhà đất được thừa kế chung, xem thêm bán nhà đất thừa kế.
Bạn đang tính mua chung nhà đất ở Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn cách đứng tên và thỏa thuận phù hợp, hoặc xem các bất động sản đang giao dịch.