Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Hôn nhân và gia đình 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Bài viết áp dụng cho chế độ tài sản theo luật định; nếu vợ chồng đã lập thỏa thuận về chế độ tài sản thì áp dụng theo thỏa thuận đó.
Nhiều giao dịch nhà đất bị chậm lại ở phòng công chứng chỉ vì một câu hỏi: nhà này là tài sản chung hay tài sản riêng, và người còn lại có phải ký không? Với người mua, đây cũng là rủi ro lớn nếu sau này vợ hoặc chồng của người bán khởi kiện. Dưới đây là những quy định cần nắm trước khi bán, mua hoặc thế chấp.
1. Nhà đất nào là tài sản chung, nhà đất nào là tài sản riêng?
Tài sản chung (Điều 33) | Tài sản riêng (Điều 43) |
|---|---|
Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập hợp pháp trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được thừa kế chung, tặng cho chung; tài sản vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung | Tài sản mỗi người có trước khi kết hôn; được thừa kế riêng, tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng theo quy định |
Quyền sử dụng đất vợ, chồng có được sau khi kết hôn, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được qua giao dịch bằng tài sản riêng | Tài sản hình thành từ tài sản riêng cũng là tài sản riêng |
Nếu có tranh chấp mà không có căn cứ chứng minh tài sản là tài sản riêng thì tài sản đó được coi là tài sản chung (khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). Vì vậy, giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng rất quan trọng.
2. Sổ đỏ phải ghi tên ai?
Tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký thì giấy chứng nhận phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ khi vợ chồng có thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 34). Luật Đất đai 2024 cũng yêu cầu ghi cả họ, tên vợ và chồng, trừ trường hợp vợ chồng thỏa thuận ghi tên một người làm đại diện (khoản 4 Điều 135). Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi tên một người thì được cấp đổi để ghi tên cả hai nếu có yêu cầu.
3. Bán, thế chấp nhà đất là tài sản chung cần gì?
Việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng (điểm a khoản 2 Điều 35).
Sổ chỉ ghi tên một người nhưng thực chất là tài sản chung: giao dịch thực hiện theo quy định về đại diện giữa vợ và chồng. Nếu người đứng tên tự ý giao dịch trái quy định này thì giao dịch vô hiệu, trừ trường hợp pháp luật bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình (Điều 26).
Vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung và có thể ủy quyền cho nhau (khoản 2, 3 Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015). Nếu nhà đất đứng tên chung với người khác ngoài vợ chồng, xem đứng tên chung sổ đỏ.
4. Tài sản riêng có tự bán được không?
Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình (khoản 1 Điều 44). Ngoại lệ: nếu hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản đó phải có sự đồng ý của người còn lại (khoản 4 Điều 44). Nếu đã nhập tài sản riêng vào tài sản chung theo thỏa thuận thì tài sản đó trở thành tài sản chung (Điều 46).
5. Checklist cho người bán và người mua
Người bán: chuẩn bị giấy tờ về tình trạng hôn nhân và nguồn gốc tài sản (hợp đồng tặng cho riêng, văn bản thừa kế, giấy tờ có trước khi kết hôn).
Nếu là tài sản chung: chuẩn bị văn bản thỏa thuận của vợ chồng hoặc để cả hai cùng ký, hoặc hợp đồng ủy quyền hợp lệ.
Người mua: hỏi rõ tình trạng hôn nhân của người bán ngay từ khi đặt cọc, kể cả khi sổ chỉ ghi tên một người.
Ghi vào hợp đồng đặt cọc cam kết của bên bán về tình trạng tài sản; xem hợp đồng đặt cọc.
Khi thế chấp vay vốn, ngân hàng thường yêu cầu tương tự; xem giao dịch nhà đang thế chấp.
Xem thêm checklist giấy tờ bán nhà đất và tặng cho nhà đất cho con hoặc người thân.
Bạn muốn bán nhà đất tại Quy Nhơn và chưa rõ cần ai ký? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn hồ sơ, hoặc ký gửi bất động sản khi giấy tờ đã sẵn sàng.