Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 29/10/2026: Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 320, 321, 323), Luật Đất đai 2024 (văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH) và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Mỗi ngân hàng có quy trình riêng; bài viết chỉ nêu khung pháp lý và những điểm người mua, người bán nên thống nhất.
Nhiều căn nhà, lô đất đang rao bán ở Quy Nhơn vẫn đang được dùng để thế chấp khoản vay ngân hàng. Mua những tài sản này không bị cấm, nhưng cần đúng trình tự để người mua không mất tiền và người bán không vi phạm hợp đồng tín dụng. Bài viết giải thích quy định gốc và các cách giao dịch thường gặp.
1. Nhà đang thế chấp có được bán không?
Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ các trường hợp tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321. Với nhà, đất (không phải hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh), khoản 5 Điều 321 cho phép bán, trao đổi, tặng cho nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Nói cách khác: muốn bán nhà đang thế chấp, bên bán phải được ngân hàng đồng ý, hoặc tất toán khoản vay và giải chấp trước khi bán.
2. Làm sao biết nhà, đất đang thế chấp?
Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là trường hợp đăng ký biến động và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp (điểm p khoản 1, khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai). Hãy xem kỹ các trang ghi thay đổi trên giấy chứng nhận bản chính.
Khi các bên thỏa thuận, ngân hàng giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (khoản 6 Điều 323 Bộ luật Dân sự). Nếu bên bán chỉ đưa bản photo, hãy hỏi rõ bản gốc đang ở đâu.
Đề nghị bên bán cung cấp văn bản của ngân hàng xác nhận số dư nợ và điều kiện giải chấp.
3. Ba cách giao dịch thường gặp
Cách làm | Mô tả | Điểm cần chú ý |
|---|---|---|
Bên bán tự tất toán trước | Bên bán dùng tiền của mình trả hết nợ, ngân hàng giải chấp, xóa đăng ký thế chấp, sau đó mới ký hợp đồng mua bán | An toàn nhất cho bên mua; bên bán cần có sẵn nguồn tiền |
Bên mua đặt cọc để bên bán trả nợ | Bên mua đặt cọc hoặc thanh toán một phần; khoản tiền được dùng để trả nợ ngân hàng, rồi các bên ký hợp đồng mua bán sau khi giải chấp | Nên chuyển tiền thẳng vào tài khoản trả nợ của khoản vay; hợp đồng đặt cọc ghi rõ thời hạn giải chấp và xử lý nếu không giải chấp được |
Có văn bản đồng ý của ngân hàng | Ngân hàng đồng ý cho bán tài sản đang thế chấp theo điều kiện của ngân hàng | Điều kiện và thủ tục do từng ngân hàng quy định; hỏi trực tiếp ngân hàng trước khi đặt cọc |
Dù chọn cách nào, giao dịch mua bán nhà ở vẫn phải đáp ứng điều kiện chung: nhà không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất (khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở); đất có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai).
4. Trường hợp hợp đồng mua căn hộ chưa có sổ đang thế chấp
Nếu bạn mua lại hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai mà người bán đang thế chấp hợp đồng đó để vay, việc chuyển nhượng hợp đồng chỉ được thực hiện khi bên nhận thế chấp đồng ý (điểm c khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản).
5. Checklist trước khi đặt cọc
Xem giấy chứng nhận bản chính hoặc xác nhận của ngân hàng về việc đang giữ bản gốc.
Có văn bản xác nhận dư nợ, phí trả nợ trước hạn (nếu có) và thời gian giải chấp dự kiến.
Thống nhất bằng văn bản: ai trả nợ, trả vào tài khoản nào, khi nào ký hợp đồng mua bán công chứng.
Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc trường hợp ngân hàng không giải chấp đúng hạn; xem quy định về hợp đồng đặt cọc.
Tính trước chi phí giao dịch theo thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026.
Đang cân nhắc mua một căn nhà đang thế chấp ở Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn trình tự giao dịch, hoặc xem các bất động sản đang giao dịch.