Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH). Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ Hai (tháng 10/2026). Bài viết tập trung vào hợp đồng và điều kiện tặng cho; hồ sơ, trình tự đăng ký cụ thể nên kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có nhà đất.
Cha mẹ muốn chuyển nhà đất cho con, ông bà muốn để lại cho cháu khi còn sống: tặng cho là cách phổ biến. Khác với mua bán, tặng cho không có tiền thanh toán, nhưng vẫn là giao dịch về bất động sản nên phải đúng hình thức và phải đăng ký. Bài viết giải thích những điểm cần biết trước khi ký.
1. Tặng cho nhà đất là gì và khi nào được thực hiện?
Hợp đồng tặng cho là thỏa thuận theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận (Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015).
Để tặng cho quyền sử dụng đất, người tặng cho phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024:
có giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp luật quy định, ví dụ tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư);
đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết;
quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;
còn thời hạn sử dụng đất;
không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người, cần sự đồng ý và chữ ký của những người có quyền theo giấy chứng nhận và pháp luật về tài sản chung.
2. Hợp đồng tặng cho phải công chứng
Quy định | Nội dung |
|---|---|
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 | Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải công chứng hoặc chứng thực |
Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 | Tặng cho nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực; hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực |
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 | Tặng cho bất động sản phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký; hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (với bất động sản phải đăng ký) |
Ba quy định trên cùng yêu cầu hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực. Về thời điểm có hiệu lực, Luật Nhà ở gắn với thời điểm công chứng, còn Bộ luật Dân sự gắn với thời điểm đăng ký. Để an toàn cho cả hai bên, nên coi việc tặng cho chỉ hoàn tất khi đã đăng ký biến động xong.
3. Phải đăng ký biến động trong 30 ngày
Tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là trường hợp đăng ký biến động. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Hồ sơ, nơi nộp và thời gian giải quyết thực hiện theo nghị định hướng dẫn hiện hành; bạn nên hỏi trực tiếp cơ quan đăng ký đất đai nơi có nhà đất trước khi nộp.
4. Tặng cho có điều kiện
Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho, ví dụ tiếp tục cho cha mẹ ở trong nhà. Điều kiện không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nếu nghĩa vụ phải thực hiện sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015).
Vì vậy, nếu cha mẹ muốn giữ quyền ở hoặc quyền sử dụng một phần nhà sau khi tặng cho, điều kiện cần được ghi rõ trong hợp đồng công chứng, tránh thỏa thuận miệng.
5. Thuế, phí khi tặng cho giữa người thân
Một số trường hợp tặng cho bất động sản giữa người thân trong gia đình được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo pháp luật về thuế, phí. Danh sách quan hệ được miễn và giấy tờ chứng minh quan hệ cần đối chiếu theo văn bản hiện hành; xem thuế và phí khi mua bán nhà đất 2026.
6. Checklist trước khi ký hợp đồng tặng cho
Kiểm tra giấy chứng nhận bản gốc, tình trạng thế chấp; nếu nhà đang thế chấp ngân hàng, xem giao dịch nhà đang thế chấp.
Xác định đúng người có quyền tặng cho (tài sản riêng hay tài sản chung).
Thống nhất điều kiện tặng cho (nếu có) và ghi vào hợp đồng.
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho.
Kê khai thuế, phí và đăng ký biến động trong 30 ngày.
Gia đình bạn đang chuẩn bị tặng cho nhà đất tại Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn chuẩn bị giấy tờ, điều kiện tặng cho và các bước cần làm tại cơ quan có thẩm quyền.