Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2024 (văn bản hợp nhất số 50/VBHN-VPQH), Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024. Luật Công chứng sửa đổi số 04/2026/QH16 có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Bài viết giải thích quy định chung, không thay thế ý kiến tư vấn cho từng hồ sơ.
Chủ nhà đang ở xa, làm việc ở nước ngoài hoặc không có thời gian đi lại thường chọn ủy quyền cho người thân để bán nhà đất. Ủy quyền giúp giao dịch nhanh hơn, nhưng nếu nội dung ủy quyền không rõ, người được ủy quyền có thể làm vượt ý muốn của chủ nhà, hoặc bên mua lo ngại không dám ký. Bài viết giải thích những điểm cần có trong hợp đồng ủy quyền bán nhà đất và cách phân biệt với hợp đồng môi giới.
1. Ủy quyền bán nhà đất là gì?
Hợp đồng ủy quyền là thỏa thuận theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định (Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015). Khi được ủy quyền bán nhà đất, người được ủy quyền thay mặt chủ nhà đàm phán, ký hợp đồng, nhận tiền hoặc làm thủ tục, trong phạm vi được ghi trong văn bản ủy quyền.
Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch trong phạm vi đại diện, phải thông báo cho bên giao dịch biết phạm vi đó, và không được nhân danh người ủy quyền để giao dịch với chính mình (Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015). Nghĩa là người được ủy quyền bán không được tự đứng ra mua lại căn nhà đó cho bản thân, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Ủy quyền khác hợp đồng môi giới thế nào?
Tiêu chí | Hợp đồng ủy quyền | Hợp đồng môi giới bất động sản |
|---|---|---|
Bản chất | Người được ủy quyền nhân danh chủ nhà, có thể ký hợp đồng mua bán nếu được ủy quyền | Bên môi giới tìm người mua, hỗ trợ đàm phán; không tự ký hợp đồng mua bán thay chủ nhà |
Căn cứ chính | Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 134–143, 562–569) | Luật Kinh doanh bất động sản 2023 |
Thù lao | Chỉ khi có thỏa thuận hoặc luật quy định | Thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới |
Rủi ro chính | Người được ủy quyền ký, nhận tiền vượt ý muốn nếu phạm vi quá rộng | Phí, thời hạn độc quyền, nghĩa vụ hai bên chưa rõ |
Nếu bạn chỉ cần người tìm khách và hỗ trợ giao dịch, hợp đồng môi giới thường phù hợp hơn; xem hợp đồng môi giới bán nhà đất.
3. Hợp đồng ủy quyền có phải công chứng không?
Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định chung buộc mọi hợp đồng ủy quyền phải công chứng. Luật Nhà ở 2023 nêu rõ một số trường hợp không bắt buộc công chứng, trong đó có ủy quyền quản lý nhà ở (khoản 2 Điều 164); quy định này nói về quản lý nhà, không phải ủy quyền bán.
Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất giữa cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024; khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023), và người ký thay chủ nhà phải chứng minh được thẩm quyền của mình. Vì vậy, khi ủy quyền bán nhà đất, nên lập hợp đồng ủy quyền có công chứng để bên mua và công chứng viên có căn cứ rõ ràng về phạm vi ủy quyền.
Nếu chủ nhà và người được ủy quyền ở hai nơi khác nhau, Luật Công chứng cho phép bên ủy quyền công chứng việc đề nghị ủy quyền tại tổ chức hành nghề công chứng nơi mình chọn, sau đó bên được ủy quyền công chứng tiếp việc nhận ủy quyền tại tổ chức hành nghề công chứng khác; hợp đồng có hiệu lực khi công chứng viên nơi bên được ủy quyền ký, đóng dấu (Điều 57 Luật Công chứng, văn bản hợp nhất số 50/VBHN-VPQH).
4. Nội dung nên có trong hợp đồng ủy quyền bán nhà đất
Thông tin tài sản: số giấy chứng nhận, số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích.
Phạm vi công việc: chỉ đàm phán, hay được ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, nhận tiền, nộp thuế, làm thủ tục sang tên.
Điều kiện giao dịch: giá bán tối thiểu, phương thức và tài khoản nhận tiền (nên là tài khoản của chủ nhà), thời hạn bàn giao.
Thời hạn ủy quyền: nếu không thỏa thuận và luật không quy định, hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập (Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015).
Quyền ủy quyền lại: chỉ được ủy quyền lại khi bên ủy quyền đồng ý hoặc do sự kiện bất khả kháng, không vượt phạm vi ban đầu và phải cùng hình thức với ủy quyền ban đầu (Điều 564).
Thù lao (nếu có) và nghĩa vụ báo cáo, giao lại giấy tờ, tiền.
5. Rủi ro cần tránh và cách chấm dứt ủy quyền
Phạm vi quá rộng: ủy quyền "toàn quyền định đoạt" khiến người được ủy quyền có thể bán với giá thấp hoặc nhận tiền mà chủ nhà không kiểm soát được.
Vượt phạm vi: phần giao dịch vượt phạm vi không làm phát sinh nghĩa vụ của chủ nhà, trừ khi chủ nhà đồng ý, biết mà không phản đối trong thời hạn hợp lý, hoặc có lỗi khiến bên kia không biết (Điều 143 Bộ luật Dân sự 2015). Tranh chấp kiểu này thường kéo dài, nên phạm vi cần viết rõ ngay từ đầu.
Muốn rút lại ủy quyền: bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt; nếu có thù lao thì phải trả thù lao tương ứng phần việc đã làm và bồi thường thiệt hại; nếu không có thù lao thì phải báo trước một thời gian hợp lý; đồng thời phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết (Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015).
Ủy quyền chấm dứt khi hết thời hạn, công việc đã hoàn thành, một bên đơn phương chấm dứt, hoặc người ủy quyền, người được ủy quyền chết (Điều 140).
Với bên mua: khi giao dịch với người được ủy quyền, hãy đề nghị xem bản gốc văn bản ủy quyền, kiểm tra phạm vi, thời hạn và chuyển tiền vào tài khoản của chủ nhà nếu có thể. Xem thêm giấy tờ, thủ tục bán lại căn hộ.
Bạn ở xa và muốn bán hoặc cho thuê nhà đất tại Quy Nhơn? Ký gửi bất động sản với Minh Dũng Land để được hỗ trợ tìm khách, rà soát hợp đồng và chuẩn bị hồ sơ ủy quyền phù hợp.