Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo; các thông số kỹ thuật về đường ống, khoảng cách công trình thuộc pháp luật và quy chuẩn xây dựng, cần kiểm tra riêng cho từng trường hợp.
Nhà ở phía trong, đất trũng hoặc lô đất bị vây quanh thường gặp một vấn đề: đường cấp nước, thoát nước buộc phải đi qua đất nhà bên cạnh. Hàng xóm có được ngăn không? Người đặt đường ống phải bồi thường gì? Bộ luật Dân sự 2015 xử lý vấn đề này trong nhóm quy định về quyền đối với bất động sản liền kề. Đây là quyền khác với quyền về lối đi qua.
1. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?
Điều 245 định nghĩa đây là quyền được thực hiện trên một bất động sản (bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (bất động sản hưởng quyền). Quyền này được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc (Điều 246). Quyền có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (Điều 247).
2. Quy định riêng về cấp, thoát nước
Điều 252 quy định:
Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường.
Điều kiện then chốt là "do vị trí tự nhiên" mà việc cấp, thoát nước buộc phải đi qua đất bên cạnh. Quy định này không có nghĩa là ai cũng được tự ý đặt đường ống qua đất người khác khi có lựa chọn khác.
3. Nguyên tắc thực hiện khi hai bên chưa thỏa thuận
Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Nếu không có thỏa thuận, Điều 248 đặt ra các nguyên tắc: bảo đảm nhu cầu hợp lý phù hợp với mục đích sử dụng của cả hai bất động sản; không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền; không được ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền trở nên khó khăn.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 177 lưu ý: khi xây công trình dưới mặt đất phải cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định; công trình vệ sinh và công trình có khả năng gây ô nhiễm phải xây cách mốc giới một khoảng cách, ở vị trí hợp lý, bảo đảm vệ sinh, an toàn và không ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác.
4. Khác gì với quyền lối đi qua?
Quyền lối đi qua (Điều 254) giải quyết việc đi lại ra đường công cộng của bất động sản bị vây bọc, xem đất không có lối đi. Quyền cấp, thoát nước (Điều 252) giải quyết đường dẫn nước. Một thửa đất có thể cần cả hai quyền, và mỗi quyền có điều kiện riêng.
5. Khi nào quyền chấm dứt?
Theo Điều 256, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt khi hai bất động sản thuộc về cùng một người, khi việc sử dụng bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền, theo thỏa thuận của các bên hoặc trường hợp khác theo luật.
6. Checklist trước khi mua nhà đất
Hỏi bên bán đường cấp nước, thoát nước của thửa đất đang đi qua đâu.
Kiểm tra có đường ống của nhà bên cạnh đi qua thửa đất định mua không.
Đề nghị bên bán cung cấp văn bản thỏa thuận với hàng xóm (nếu có) và ghi nhận trong hợp đồng.
Nếu có tranh chấp về ranh giới hoặc đường ống, xem cách hòa giải tại tranh chấp ranh giới đất với hàng xóm.
Kiểm tra thông số kỹ thuật với đơn vị có chuyên môn trước khi cải tạo, lắp đặt.
Bạn đang xem một lô đất phía trong hoặc đất trũng và lo ngại về đường cấp, thoát nước? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn trước khi đặt cọc.