Góp tiền mua chung nhà đất: lập hợp đồng hợp tác thế nào để tránh tranh chấp

Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến của luật sư hoặc công chứng viên đối với giao dịch cụ thể.

Anh em, bạn bè góp tiền cùng mua một lô đất hay một căn nhà để đầu tư là chuyện phổ biến. Tranh chấp thường không đến từ giấy tờ nhà đất. Nó đến từ những điều các bên chưa từng thống nhất: ai góp bao nhiêu, ai quyết định bán, lợi nhuận chia thế nào, một người muốn rút thì sao. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về hợp đồng hợp tác giúp các bên ghi nhận những điều này.

1. Hợp đồng hợp tác khác gì việc đứng tên trên sổ?

Theo Điều 504, hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm. Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản.

Cần phân biệt hai lớp quan hệ:

• Hợp đồng hợp tác điều chỉnh quan hệ nội bộ giữa những người góp vốn: phần góp, quyền quyết định, chia lợi nhuận, rút khỏi hợp tác.

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà được xác định theo hồ sơ đăng ký và Giấy chứng nhận. Hợp đồng hợp tác không tự làm thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận.

Cách ghi tên khi nhiều người cùng đứng tên và quyền của từng đồng sở hữu được trình bày tại đứng tên chung sổ đỏ. Bài này tập trung vào thỏa thuận giữa những người góp tiền.

2. Hợp đồng hợp tác nên có những nội dung gì?

Điều 505 liệt kê nội dung chủ yếu:

1. mục đích, thời hạn hợp tác;

2. thông tin của các thành viên;

3. tài sản đóng góp, nếu có;

4. đóng góp bằng sức lao động, nếu có;

5. phương thức phân chia hoa lợi, lợi tức;

6. quyền, nghĩa vụ của thành viên hợp tác;

7. quyền, nghĩa vụ của người đại diện, nếu có;

8. điều kiện tham gia và rút khỏi hợp đồng hợp tác của thành viên, nếu có;

9. điều kiện chấm dứt hợp tác.

3. Những quy định quan trọng khi tài sản là nhà đất

4. Một người muốn rút vốn thì sao?

Theo Điều 510, thành viên được rút khỏi hợp đồng hợp tác theo điều kiện đã thỏa thuận, hoặc khi có lý do chính đáng và được hơn một nửa tổng số thành viên đồng ý. Người rút được nhận lại tài sản đã đóng góp, được chia phần tài sản trong khối tài sản chung và phải thanh toán nghĩa vụ theo thỏa thuận. Nếu chia bằng hiện vật ảnh hưởng đến hoạt động hợp tác thì tài sản được tính thành tiền để chia. Rút khỏi hợp tác ngoài các trường hợp này thì bị xác định là vi phạm hợp đồng.

Thành viên mới chỉ gia nhập khi được hơn một nửa tổng số thành viên đồng ý, trừ khi hợp đồng quy định khác (Điều 511).

5. Khi bán xong hoặc kết thúc hợp tác

Hợp đồng hợp tác chấm dứt theo thỏa thuận, khi hết thời hạn, khi đạt mục đích hợp tác hoặc các trường hợp khác (khoản 1 Điều 512). Khi chấm dứt, các khoản nợ phát sinh phải được thanh toán trước. Tài sản chung còn lại được chia theo tỷ lệ tương ứng phần đóng góp, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 512).

6. Checklist cho nhóm góp tiền mua nhà đất

1. Lập hợp đồng hợp tác bằng văn bản trước khi chuyển tiền.

2. Ghi rõ phần góp, thời hạn góp và hậu quả khi chậm góp.

3. Thống nhất ai đại diện giao dịch, điều kiện bán và giá tối thiểu.

4. Quy định cách rút vốn, cách định giá khi một người rút.

5. Xác định rõ ai sẽ đứng tên trên Giấy chứng nhận và hỏi luật sư hoặc công chứng viên về rủi ro của từng phương án.

6. Nếu một phần tiền là khoản vay từ người thân, tách bạch khoản vay với phần góp vốn; xem vay tiền người thân mua nhà.

Nhóm của bạn đang dự định góp tiền mua chung nhà đất tại Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn những điểm cần thống nhất trước khi đặt cọc.