Altara Residences Quy Nhơn đã hoàn thành xây dựng (năm 2021 theo hợp đồng mua bán mẫu của chủ đầu tư), nên phần lớn giao dịch hiện nay là mua lại từ chủ nhà. Mua căn chuyển nhượng giúp bạn xem được căn thật, nội thất thật, nhưng cũng đòi hỏi kiểm tra giấy tờ kỹ hơn. Bài viết này tóm tắt quy trình và những giấy tờ cần xem.
Hai nguồn căn hộ trên thị trường
Chính sách bán hàng của dự án giai đoạn 01/04 – 31/05/2026 phân biệt hai nguồn: quỹ căn của chủ đầu tư và quỹ căn chuyển nhượng. Với quỹ căn chuyển nhượng, chính sách đó mô tả việc ký văn bản thỏa thuận trước, sau đó ký hợp đồng mua bán công chứng và nhận bàn giao. Chính sách này đã hết hạn; khi mua, bạn cần hỏi rõ căn đang xem thuộc nguồn nào và thủ tục đang áp dụng.
Căn đã có giấy chứng nhận hay chưa?
Đây là câu hỏi đầu tiên cần làm rõ, vì thủ tục hai trường hợp khác nhau.
Trường hợp 1: Căn đã được cấp giấy chứng nhận
Hai bên ký hợp đồng mua bán căn hộ tại tổ chức hành nghề công chứng, nộp thuế, lệ phí và làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai. Người mua cần xem bản gốc giấy chứng nhận, đối chiếu thông tin căn và kiểm tra căn có đang thế chấp hay không.
Trường hợp 2: Căn chưa được cấp giấy chứng nhận
Giao dịch thường được thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán mẫu của Altara quy định việc chuyển nhượng hợp đồng cần đủ điều kiện theo pháp luật kinh doanh bất động sản: căn hộ không đang thế chấp (trừ khi ngân hàng đồng ý), không tranh chấp, bên bán đã hoàn thành các nghĩa vụ thanh toán đến hạn, và bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Văn bản chuyển nhượng sau đó được chủ đầu tư xác nhận; theo hợp đồng mẫu, chủ đầu tư không thu thêm phí cho việc xác nhận này.
Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian, nên trước khi ký, bạn nên hỏi thêm tổ chức công chứng về thủ tục đang áp dụng.
Quy trình mua căn chuyển nhượng 6 bước
Bước 1 – Xem căn và chốt nhu cầu: kiểm tra tầng, hướng, diện tích, nội thất và tầm nhìn thực tế.
Bước 2 – Kiểm tra giấy tờ: giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán gốc cùng các phụ lục, phiếu thu, biên bản bàn giao.
Bước 3 – Kiểm tra nghĩa vụ tài chính: tình trạng thế chấp, khoản còn phải thanh toán, phí quản lý vận hành còn nợ, kinh phí bảo trì 2% đã nộp chưa.
Bước 4 – Đặt cọc: lập văn bản đặt cọc ghi rõ mã căn, giá, tiến độ thanh toán, nội thất kèm theo và trách nhiệm từng bên.
Bước 5 – Ký công chứng và thanh toán: ký hợp đồng mua bán (căn có giấy chứng nhận) hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng (căn chưa có giấy chứng nhận) theo hướng dẫn của tổ chức công chứng.
Bước 6 – Hoàn tất thủ tục và bàn giao: nộp thuế, lệ phí, làm thủ tục sang tên hoặc xác nhận chuyển nhượng tại chủ đầu tư; nhận bàn giao căn, thẻ ra vào và cập nhật thông tin với ban quản lý.
Ảnh thực tế phòng khách một căn 2PN góc tầng 9 đang chuyển nhượng. Nội thất là hiện trạng của căn tại thời điểm chụp, không đại diện tiêu chuẩn bàn giao. Ảnh: Minh Dũng Land.
Checklist giấy tờ cần xem
Giấy tờ | Căn đã có giấy chứng nhận | Căn chưa có giấy chứng nhận |
|---|---|---|
Giấy chứng nhận bản gốc | Bắt buộc | — |
Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và phụ lục | Nên xem | Bắt buộc |
Phiếu thu / chứng từ thanh toán các đợt | Nên xem | Bắt buộc |
Biên bản bàn giao căn hộ | Nên xem | Nên xem |
Xác nhận không thế chấp hoặc ý kiến ngân hàng | Bắt buộc nếu đang vay | Bắt buộc nếu đang vay |
Giấy tờ nhân thân, tình trạng hôn nhân bên bán | Bắt buộc | Bắt buộc |
Xác nhận đã nộp phí quản lý, kinh phí bảo trì | Nên có | Nên có |
Kiểm tra hiện trạng căn hộ
Diện tích: hợp đồng mua bán của dự án tính theo diện tích thông thủy; đối chiếu số trên giấy tờ với căn thực tế.
Nội thất: tài liệu hỏi đáp năm 2022 của chủ đầu tư cho thấy tiêu chuẩn bàn giao khác nhau theo nhóm tầng, và nhiều căn đã được chủ nhà bổ sung nội thất. Lập danh sách nội thất bàn giao kèm theo trong văn bản đặt cọc.
Chỗ đỗ xe: theo hợp đồng mua bán mẫu, chỗ đỗ ô tô do người mua căn hộ mua hoặc thuê riêng. Hỏi chủ nhà căn có kèm chỗ ô tô hay không.
Bảo hành: hợp đồng mẫu ghi thời hạn bảo hành căn hộ 60 tháng tính từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng; hỏi ban quản lý thời hạn còn lại.
Ảnh thực tế phòng ngủ một căn 2PN góc tầng 9. Nội thất là hiện trạng của căn tại thời điểm chụp, không đại diện tiêu chuẩn bàn giao. Ảnh: Minh Dũng Land.
Chi phí thường gặp khi mua lại
Theo quy định hiện hành, giao dịch chuyển nhượng nhà ở thường phát sinh thuế thu nhập cá nhân của bên bán (thường là 2% giá chuyển nhượng), lệ phí trước bạ khi sang tên (thường là 0,5%), phí công chứng và phí thủ tục. Bên nào chịu khoản nào do hai bên thỏa thuận và cần ghi rõ trong văn bản đặt cọc. Mức cụ thể nên kiểm tra lại với cơ quan thuế hoặc công chứng tại thời điểm giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Mua căn Altara chưa có sổ có an toàn không?
Có thể giao dịch qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nếu đủ điều kiện pháp luật và có xác nhận của chủ đầu tư. Điều quan trọng là kiểm tra hợp đồng gốc, chứng từ thanh toán và tình trạng thế chấp.
Chủ đầu tư có thu phí khi chuyển nhượng hợp đồng không?
Theo hợp đồng mua bán mẫu, chủ đầu tư không thu thêm phí khi làm thủ tục xác nhận chuyển nhượng hợp đồng. Thuế, phí công chứng vẫn phát sinh theo quy định.
Giá căn chuyển nhượng xem ở đâu?
Giá từng căn thay đổi theo tầng, hướng, nội thất và thời điểm. Bạn có thể xem các căn đang chào bán tại bảng hàng Altara Residences.
Để được hỗ trợ kiểm tra giấy tờ và đi xem căn thực tế, bạn có thể đăng ký tư vấn với Minh Dũng Land qua form trên trang dự án Altara Residences Quy Nhơn.