Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo; việc tuyên bố tình trạng năng lực hành vi của một người và hiệu lực giao dịch thuộc thẩm quyền của Tòa án.
Nhiều căn nhà ở Quy Nhơn do ông bà, cha mẹ cao tuổi đứng tên. Khi họ bán, người mua thường lo: lỡ người bán đã lẫn, sau này con cháu kiện thì sao? Câu trả lời pháp lý bắt đầu từ một điểm quan trọng: tuổi cao hay bệnh tật không tự động làm một người mất năng lực hành vi dân sự. Các tình trạng pháp lý đặc biệt phải do Tòa án tuyên bố.
1. Ba tình trạng pháp lý do Tòa án tuyên bố
Tình trạng | Điều kiện tuyên bố | Ai thực hiện giao dịch | Căn cứ |
|---|---|---|---|
Mất năng lực hành vi dân sự | Do bệnh tâm thần hoặc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi; Tòa án tuyên bố trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần | Người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện | Điều 22 |
Có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi | Người thành niên do thể chất hoặc tinh thần không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực; Tòa án tuyên bố và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ | Theo quyết định của Tòa án về người giám hộ | Điều 23 |
Bị hạn chế năng lực hành vi dân sự | Nghiện ma túy, chất kích thích dẫn đến phá tán tài sản của gia đình | Giao dịch về tài sản phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật (trừ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày) | Điều 24 |
Nếu chưa có quyết định của Tòa án, người cao tuổi vẫn là người có năng lực hành vi dân sự và tự mình ký hợp đồng.
2. Khi nào giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu?
Giao dịch do người mất năng lực hành vi, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi tự xác lập, trong khi theo luật phải do người đại diện xác lập hoặc đồng ý; Tòa án tuyên vô hiệu theo yêu cầu của người đại diện (khoản 1 Điều 125).
Người chưa bị Tòa án tuyên bố nhưng tại thời điểm ký không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình. Bộ luật Dân sự có quy định riêng cho trường hợp này, và thời hiệu 02 năm tính từ ngày người đó xác lập giao dịch (điểm d khoản 1 Điều 132).
Thời hiệu yêu cầu tuyên vô hiệu với các trường hợp tại Điều 125 là 02 năm, kể từ ngày người đại diện biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch (điểm a khoản 1 Điều 132). Hết thời hiệu mà không có yêu cầu thì giao dịch có hiệu lực (khoản 2 Điều 132).
3. Người mua nên kiểm tra gì?
Hỏi thẳng người bán và gia đình: đã có quyết định nào của Tòa án về năng lực hành vi hoặc người giám hộ chưa.
Nếu có quyết định của Tòa án, xem kỹ ai là người đại diện, người giám hộ và phạm vi quyền của họ; giao dịch phải do đúng người đó ký hoặc đồng ý.
Nếu chưa có quyết định, quan sát việc người bán hiểu rõ nội dung giao dịch; việc ký tại tổ chức hành nghề công chứng giúp có thêm một khâu kiểm tra năng lực hành vi của người yêu cầu công chứng; xem công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Xác định đủ người có quyền: nhà đất có thể là tài sản chung vợ chồng hoặc của hộ gia đình; xem sổ đỏ hộ gia đình khi bán cần ai ký.
Thanh toán minh bạch vào tài khoản của chính người bán và lưu chứng từ.
Hiểu rõ hậu quả nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu tại hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu. Bạn đang thương lượng mua nhà đất của người cao tuổi tại Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn, hoặc ký gửi bất động sản nếu gia đình bạn cần hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ bán.