Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo. Việc tuyên bố một hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả thuộc thẩm quyền của Tòa án theo từng vụ việc cụ thể.
"Hợp đồng vô hiệu" và "hủy hợp đồng" thường bị dùng lẫn với nhau, nhưng về pháp lý đây là hai chế định khác nhau. Một hợp đồng vô hiệu có vấn đề ngay từ khi xác lập; còn hủy bỏ là phản ứng trước việc một bên vi phạm hợp đồng vốn có hiệu lực. Hiểu đúng sự khác biệt giúp người mua, người bán biết mình có quyền yêu cầu gì và chuẩn bị chứng cứ nào.
1. Khi nào hợp đồng có hiệu lực?
Theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện:
chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch;
chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định (khoản 2 Điều 117). Với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở giữa cá nhân, luật yêu cầu công chứng hoặc chứng thực. Giao dịch thiếu một trong các điều kiện trên thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác (Điều 122). Quy định về giao dịch vô hiệu được áp dụng cho hợp đồng vô hiệu (khoản 1 Điều 407).
2. Một số căn cứ vô hiệu thường gặp trong mua bán nhà đất
Căn cứ | Ví dụ tình huống | Điều luật |
|---|---|---|
Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội | Mục đích, nội dung giao dịch bị luật cấm | Điều 123 |
Giả tạo | Hợp đồng được lập để che giấu một giao dịch khác hoặc để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba | Điều 124 |
Không tuân thủ hình thức | Mua bán bằng giấy tay không công chứng; có ngoại lệ khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ và Tòa án công nhận hiệu lực | Điều 129; xem mua nhà đất giấy tay |
Ngoài ra, Bộ luật Dân sự còn quy định các trường hợp vô hiệu khác như do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi xác lập, do nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa. Mỗi trường hợp có điều kiện riêng và cần được xem xét theo chứng cứ.
3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu
Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định:
giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập (khoản 1);
các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền (khoản 2);
bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó (khoản 3);
bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường (khoản 4).
Luật không ấn định sẵn một mức bồi thường cố định; thiệt hại và lỗi phải được chứng minh. Vì vậy, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, tin nhắn trao đổi là tài liệu quan trọng.
4. Vô hiệu khác gì hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng?
Hợp đồng vô hiệu | Hủy bỏ hợp đồng | |
|---|---|---|
Nguyên nhân | Thiếu điều kiện có hiệu lực ngay từ khi xác lập | Hợp đồng có hiệu lực nhưng có căn cứ hủy bỏ, thường do một bên vi phạm |
Hiệu lực | Không phát sinh quyền, nghĩa vụ từ khi xác lập (khoản 1 Điều 131) | Không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường và giải quyết tranh chấp (khoản 1 Điều 427) |
Hoàn trả | Hoàn trả những gì đã nhận (khoản 2 Điều 131) | Hoàn trả sau khi trừ chi phí hợp lý thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản (khoản 2 Điều 427) |
Thỏa thuận phạt vi phạm | Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ (khoản 1 Điều 131), nên thường không thể dựa vào điều khoản phạt vi phạm; thiệt hại được xử lý theo lỗi (khoản 4 Điều 131) | Vẫn được áp dụng theo khoản 1 Điều 427 |
Về các con đường hủy hợp đồng đã công chứng, xem hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng. Về phạt vi phạm và bồi thường khi hợp đồng có hiệu lực, xem phạt vi phạm và bồi thường trong hợp đồng mua bán nhà đất.
5. Checklist để hạn chế rủi ro vô hiệu
Kiểm tra người ký có đúng là người có quyền và đủ năng lực hành vi dân sự.
Ký hợp đồng đúng hình thức (công chứng, chứng thực khi luật yêu cầu).
Ghi đúng giá và nội dung thực tế giao dịch.
Kiểm tra tài sản không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch.
Giữ đầy đủ chứng từ thanh toán và bàn giao.
Bạn nghi ngờ hợp đồng mua bán nhà đất của mình có vấn đề về hiệu lực? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn trước khi thực hiện bước tiếp theo.