Với một dự án nghỉ dưỡng gắn với nhà ở, câu hỏi đầu tiên của người mua thường không phải là giá mà là: dự án đã có những giấy tờ gì, người mua được sở hữu đến đâu và cần kiểm tra gì trước khi ký. Bài viết này tổng hợp các văn bản pháp lý chính của Baia Retreat Hội Vân theo hồ sơ dự án, đồng thời chỉ ra những điểm người mua nên tự đối chiếu.
Baia Retreat Hội Vân là tên thương mại của dự án nào?
Baia Retreat Hội Vân là tên thương mại dùng chung cho khu vực khoảng 42 ha quanh suối nước nóng Hội Vân, nay thuộc xã Hòa Hội và xã Phù Cát, tỉnh Gia Lai (trước đây là xã Cát Hiệp, Cát Trinh, huyện Phù Cát, tỉnh Bình Định). Về pháp lý, đây là hai dự án thành phần với hai chủ đầu tư khác nhau, cùng thuộc TTVN Group:
- Tiểu khu 1 và 2 (17,756 ha): dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và dân cư khu vực suối nước nóng Hội Vân, do Công ty TNHH Onsen Hội Vân thực hiện. Đây là phần có 371 nhà ở thấp tầng.
- Tiểu khu 3 và 4 (24,24 ha): dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe Hội Vân của Công ty CP Trường Thành Bình Định, quy hoạch công viên suối khoáng, vườn phong cách Nhật Bản và biệt thự nghỉ dưỡng phục vụ du lịch.
Khi đọc hợp đồng hay tài liệu bán hàng, người mua nên xác định rõ sản phẩm mình quan tâm thuộc dự án thành phần nào, vì mỗi dự án có hồ sơ pháp lý và chủ đầu tư riêng.
Các văn bản pháp lý chính của Tiểu khu 1 và 2
Bảng dưới đây liệt kê các văn bản trong hồ sơ dự án mà Minh Dũng Land đã đọc và đối chiếu. Phần lớn do UBND tỉnh Bình Định (nay là tỉnh Gia Lai) ban hành.
| Văn bản | Số, ngày | Nội dung chính |
|---|---|---|
| Chấp thuận chủ trương đầu tư | 4622/QĐ-UBND, 19/11/2021 | Dự án 17,756 ha; nhà đầu tư là liên danh Công ty CP Năng lượng và Bất động sản Trường Thành – Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Đông Dương Thăng Long; thời hạn 50 năm |
| Công nhận doanh nghiệp dự án | 4957/QĐ-UBND, 13/12/2021 | Công ty TNHH Onsen Hội Vân thực hiện dự án, kế thừa quyền và nghĩa vụ của liên danh |
| Quy hoạch chi tiết 1/500 | 3199/QĐ-UBND, 03/10/2022 | 143 lô liền kề, 156 biệt thự song lập, 72 biệt thự đơn lập; khu chăm sóc sức khỏe, khách sạn nghỉ dưỡng, trường mầm non; dân số khoảng 1.500 người |
| Giao đất, cho thuê đất đợt 1 | 1753/QĐ-UBND, 19/05/2023 | 105.017,4 m² tại xã Cát Hiệp (cũ) |
| Giấy phép xây dựng hạ tầng đợt 1 | 121/GPXD, 25/08/2023 | UBND huyện Phù Cát cấp cho công trình hạ tầng kỹ thuật cấp III trên khu đất đợt 1 |
| Hiệu chỉnh địa điểm thực hiện dự án | 4031/QĐ-UBND, 02/11/2023 | Địa điểm gồm xã Cát Hiệp và xã Cát Trinh |
| Giao đất, cho thuê đất đợt 2 | 4089/QĐ-UBND, 06/11/2023 | 72.544,9 m² tại xã Cát Trinh (cũ) |
| Giấy phép xây dựng hạ tầng đợt 2 | 144/GPXD, 13/11/2023 | Hạ tầng kỹ thuật trên khu đất đợt 2, gồm 6 tuyến đường nội khu |
| Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Cấp theo QĐ 1753 và QĐ 4089 | Đất được cấp thành 3 giấy chứng nhận đứng tên chủ đầu tư |
Tổng mặt bằng Tiểu khu 1 và 2 (bản minh họa của chủ đầu tư)
"Sở hữu lâu dài" ở dự án này được hiểu thế nào?
Theo hai quyết định giao đất, phần đất ở xây dựng biệt thự và nhà liền kề được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư. Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư là 50 năm, nhưng quyết định ghi rõ: người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Nội dung tương tự được ghi tại phần ghi chú của giấy chứng nhận, trong đó loại đất là đất ở tại nông thôn.
Cần phân biệt với các phần đất khác trong cùng dự án:
- Khu chăm sóc sức khỏe và phục hồi chức năng là đất thương mại, dịch vụ, được cho thuê đất trả tiền hằng năm với thời hạn 50 năm.
- Đất trường mầm non, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật và giao thông không cấp giấy chứng nhận; chủ đầu tư xây dựng xong sẽ bàn giao cho địa phương quản lý.
- Khu biệt thự nghỉ dưỡng ở Tiểu khu 3 và 4 là hạng mục du lịch của một dự án khác, không thuộc nhóm 371 nhà ở.
Hợp đồng và tiêu chuẩn bàn giao
Theo bảng thông tin dự án có xác nhận của chủ đầu tư, giao dịch các sản phẩm liền kề, song lập, đơn lập được thực hiện bằng hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà được bàn giao ở dạng xây thô, hoàn thiện mặt ngoài: tường ngoài trát, sơn theo thiết kế chung; cửa kính khung nhôm; mái bê tông cốt thép chống thấm. Bên trong để trống: trần bê tông thô, tường không trát, không chia phòng; điện chỉ cấp đến chân công trình, nước cấp đến vị trí đồng hồ. Người mua cần dự trù chi phí và thời gian hoàn thiện nội thất.
Những điều nên kiểm tra trước khi ký
Hồ sơ trên cho thấy dự án đã đi qua các bước chủ trương, quy hoạch, giao đất và giấy phép hạ tầng. Tuy vậy, mỗi giao dịch cụ thể vẫn cần được kiểm tra. Minh Dũng Land khuyến nghị người mua:
- Đề nghị xem văn bản của Sở Xây dựng thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán của đúng phân khu, đúng lô. Đến thời điểm viết bài, chúng tôi chưa đọc được văn bản này trong hồ sơ công khai.
- Hỏi về bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà hình thành trong tương lai.
- Kiểm tra tình trạng thế chấp của lô đất và cam kết giải chấp trước khi bàn giao, vì dự án có sử dụng vốn vay ngân hàng.
- Đối chiếu tiến độ thanh toán với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023: tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ thu khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; lần thanh toán đầu, kể cả đặt cọc, không quá 30% giá trị hợp đồng.
- Đọc kỹ phụ lục bàn giao, quy định về phí dịch vụ (chủ đầu tư cho biết tính theo diện tích đất và công bố khi dự án vận hành) và quy định giữ nguyên thiết kế mặt ngoài.
- Hỏi tiến độ cụ thể của trung tâm chăm sóc sức khỏe, khách sạn và công viên suối khoáng, vì đây là các hạng mục tạo nên giá trị nghỉ dưỡng của khu.
Thông tin pháp lý có thể thay đổi theo thời gian. Người mua nên yêu cầu bản sao văn bản và tham khảo ý kiến luật sư trước khi đặt cọc.
Minh Dũng Land hỗ trợ gì?
Chúng tôi giúp khách hàng đọc hồ sơ pháp lý, đối chiếu thông tin lô cụ thể và chuẩn bị danh sách câu hỏi trước khi làm việc với chủ đầu tư. Xem thông tin tổng quan, mặt bằng và tiến độ tại trang dự án Baia Retreat Hội Vân.