Cập nhật theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014 (Văn bản hợp nhất số 121/VBHN-VPQH năm 2025). Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến của công chứng viên hoặc luật sư đối với hồ sơ cụ thể.
Nhiều cặp đôi sắp cưới đã có nhà đất riêng, hoặc dự định cùng mua nhà sau khi cưới. Ngoài chế độ tài sản theo luật định, Luật Hôn nhân và gia đình cho phép vợ chồng chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận, thường được gọi là "thỏa thuận tài sản trước hôn nhân". Thỏa thuận này phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ về thời điểm và hình thức.
1. Lập khi nào, theo hình thức nào?
Theo Điều 47, nếu hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì:
thỏa thuận phải được lập trước khi kết hôn;
bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực;
chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn.
Như vậy, thỏa thuận ký sau khi đã đăng ký kết hôn không phải là thỏa thuận xác lập chế độ tài sản theo Điều 47. Nếu đã kết hôn và muốn chia tài sản chung, cần xem quy định về chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân tại Điều 38 đến Điều 42 của Luật này.
2. Thỏa thuận cần có những nội dung gì?
Khoản 1 Điều 48 nêu nội dung cơ bản:
tài sản được xác định là tài sản chung, tài sản riêng của vợ, chồng;
quyền, nghĩa vụ của vợ chồng đối với tài sản chung, tài sản riêng và giao dịch có liên quan; tài sản để bảo đảm nhu cầu thiết yếu của gia đình;
điều kiện, thủ tục và nguyên tắc phân chia tài sản khi chấm dứt chế độ tài sản;
nội dung khác có liên quan.
Khi thực hiện mà phát sinh vấn đề chưa được thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì áp dụng các Điều 29, 30, 31, 32 và quy định tương ứng của chế độ tài sản theo luật định (khoản 2 Điều 48). Với nhà đất, nên ghi cụ thể từng tài sản: thửa đất, căn hộ nào là tài sản riêng của ai, nhà mua sau cưới sẽ thuộc ai, ai được quyền định đoạt.
3. Có sửa đổi được không?
Theo Điều 49, vợ chồng có quyền sửa đổi, bổ sung thỏa thuận về chế độ tài sản. Hình thức sửa đổi, bổ sung áp dụng theo Điều 47, tức là văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
4. Khi nào thỏa thuận bị vô hiệu?
Theo khoản 1 Điều 50, thỏa thuận về chế độ tài sản bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi:
không tuân thủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan;
vi phạm một trong các quy định tại Điều 29, 30, 31 và 32;
nội dung vi phạm nghiêm trọng quyền được cấp dưỡng, quyền được thừa kế và quyền, lợi ích hợp pháp khác của cha, mẹ, con và thành viên khác của gia đình.
Vì vậy, nội dung thỏa thuận cần được cân nhắc kỹ để không xâm phạm các quyền, lợi ích hợp pháp mà luật bảo vệ.
5. Ý nghĩa khi mua bán nhà đất
Người mua nhà từ một bên vợ hoặc chồng: nếu bên bán nói nhà là tài sản riêng theo thỏa thuận tài sản, nên đề nghị xem văn bản thỏa thuận đã công chứng hoặc chứng thực. Khi không có căn cứ rõ ràng, cần xem xét quy định về tài sản chung; đọc thêm nhà đất là tài sản chung vợ chồng khi bán, thế chấp.
Khi ly hôn: theo khoản 1 Điều 59, nếu vợ chồng áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn áp dụng theo thỏa thuận đó; thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng của Luật; xem chia nhà đất khi ly hôn.
6. Checklist cho cặp đôi sắp cưới
Liệt kê nhà đất, khoản vay mỗi người đang có trước khi cưới.
Thống nhất cách xác định tài sản hình thành sau khi cưới.
Ghi rõ quyền định đoạt, thế chấp đối với từng tài sản.
Lập văn bản và công chứng hoặc chứng thực trước ngày đăng ký kết hôn.
Lưu giữ bản chính để xuất trình khi giao dịch nhà đất sau này.
Bạn sắp kết hôn và muốn sắp xếp rõ quyền đối với căn nhà đang có hoặc dự định mua? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn những điểm cần chuẩn bị.