Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH). Bài viết chỉ bàn về tiền cọc trong hợp đồng thuê nhà; không nêu mức cọc "chuẩn" vì luật không quy định một mức chung.
Tiền cọc là khoản gây tranh cãi nhiều nhất khi hết hợp đồng thuê nhà: chủ nhà giữ lại vì tường bẩn, người thuê cho rằng đó là hao mòn bình thường; người thuê chuyển đi sớm và mất trắng tiền cọc mà không rõ căn cứ. Phần lớn tranh chấp có thể tránh được nếu hợp đồng ghi rõ ngay từ đầu.
1. Tiền cọc thuê nhà theo luật là gì?
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015). Trong thuê nhà, tiền cọc thường được giao khi ký hợp đồng để bảo đảm bên thuê thực hiện nghĩa vụ trong suốt thời gian thuê.
Luật Nhà ở 2023 không quy định mức tiền cọc; thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền do các bên thỏa thuận (khoản 1 Điều 170). Vì vậy mức cọc, điều kiện hoàn trả và các khoản được khấu trừ phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Khi nào được trả lại, khi nào bị giữ cọc?
Tình huống | Nguyên tắc theo khoản 2 Điều 328 |
|---|---|
Hợp đồng được thực hiện đúng | Tiền cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền |
Bên đặt cọc (thường là người thuê) từ chối thực hiện hợp đồng | Tiền cọc thuộc về bên nhận đặt cọc |
Bên nhận đặt cọc (thường là chủ nhà) từ chối thực hiện hợp đồng | Phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc |
Các nguyên tắc này áp dụng trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng có thể thỏa thuận cách xử lý khác, ví dụ trả lại một phần cọc nếu báo trước đủ thời gian.
3. Khấu trừ tiền cọc khi trả nhà
Bên thuê phải trả lại nhà trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên; nếu giá trị tài sản giảm sút so với khi nhận thì chủ nhà có quyền yêu cầu bồi thường (khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự).
Bên thuê phải bảo quản, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ; làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường (khoản 1 Điều 479).
Việc trừ các khoản bồi thường, tiền thuê còn nợ, tiền điện nước chưa thanh toán vào tiền cọc nên được ghi rõ trong hợp đồng và đối chiếu bằng biên bản bàn giao.
4. Chấm dứt trước hạn và tiền cọc
Luật Nhà ở cho phép mỗi bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong một số trường hợp, như bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận, hoặc bên cho thuê không sửa chữa khi nhà hư hỏng nặng; bên đơn phương chấm dứt phải báo trước bằng văn bản ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác (Điều 172). Việc chấm dứt đúng hay không đúng căn cứ sẽ ảnh hưởng đến việc ai phải chịu tiền cọc, bồi thường.
5. Checklist điều khoản tiền cọc
Số tiền cọc, thời điểm giao và hình thức nhận (chuyển khoản, biên nhận).
Điều kiện hoàn trả và thời hạn hoàn trả sau khi bàn giao nhà.
Các khoản được khấu trừ: tiền thuê, điện nước còn nợ, hư hỏng ngoài hao mòn tự nhiên.
Cách xử lý tiền cọc khi một bên chấm dứt trước hạn, có hoặc không báo trước.
Biên bản bàn giao lúc nhận và lúc trả nhà, kèm ảnh hiện trạng, danh sách đồ đạc.
Các điều khoản khác của hợp đồng thuê nhà ở được trình bày tại cho thuê căn hộ, nhà ở tại Quy Nhơn; tiền cọc khi mua bán nhà đất khác với tiền cọc thuê nhà, xem hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.
Bạn có nhà, căn hộ tại Quy Nhơn muốn cho thuê? Ký gửi bất động sản với Minh Dũng Land hoặc liên hệ để được tư vấn soạn hợp đồng thuê rõ ràng.