Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo; mức bồi thường và trách nhiệm cụ thể phụ thuộc vào chứng cứ và thỏa thuận của các bên hoặc phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.
Đào móng, ép cọc hay xây thêm tầng có thể làm tường nhà bên cạnh nứt, nền lún hoặc thấm dột. Khi chuyện này xảy ra, câu hỏi đầu tiên luôn là: chủ nhà đang xây phải chịu, hay nhà thầu phải chịu? Bộ luật Dân sự 2015 có các quy định khá rõ để trả lời. Biết trước các quy định này cũng giúp người sắp xây nhà chủ động phòng ngừa tranh chấp.
1. Nghĩa vụ của người xây dựng đối với nhà liền kề
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân theo pháp luật về xây dựng và bảo đảm an toàn. Chủ sở hữu không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định. Chủ sở hữu cũng không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
Điều 177 bổ sung nghĩa vụ bảo đảm an toàn:
Công trình có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề thì chủ sở hữu phải thực hiện ngay biện pháp khắc phục, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ nhà bên cạnh hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (khoản 1).
Khi xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định (khoản 2).
Nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh trong các trường hợp trên thì phải bồi thường (khoản 3).
Bộ luật Dân sự không tự nêu con số khoảng cách. Khoảng cách cụ thể nằm trong pháp luật và quy chuẩn xây dựng áp dụng cho từng công trình.
2. Ai phải bồi thường: chủ nhà hay nhà thầu?
Chủ thể | Trách nhiệm | Căn cứ |
|---|---|---|
Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình | Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng đó gây ra cho người khác | Điều 605 |
Người thi công có lỗi | Phải liên đới bồi thường khi có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình gây thiệt hại | Điều 605 |
Nhiều người cùng gây thiệt hại | Liên đới bồi thường; phần của từng người tương ứng mức độ lỗi, không xác định được thì chia bằng nhau | Điều 587 |
Khoản 3 Điều 584 cũng quy định trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường. Ngoại lệ là thiệt hại do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại (khoản 2 Điều 584). Như vậy, nhà bên cạnh có thể yêu cầu chủ công trình bồi thường. Nếu nhà thầu có lỗi, nhà thầu cùng liên đới. Việc phân chia trách nhiệm giữa chủ nhà và nhà thầu sau đó còn phụ thuộc hợp đồng thi công giữa hai bên.
3. Bồi thường những gì và theo nguyên tắc nào?
Theo Điều 589, thiệt hại do tài sản bị xâm phạm gồm:
tài sản bị mất, hủy hoại hoặc hư hỏng;
lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất hoặc giảm sút;
chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại;
thiệt hại khác do luật quy định.
Điều 585 đặt ra một số nguyên tắc:
Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận mức, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện một công việc như sửa chữa) và phương thức bồi thường.
Bên bị thiệt hại có lỗi thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình.
Bên bị thiệt hại cũng không được bồi thường phần thiệt hại xảy ra do không áp dụng biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.
Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 588).
4. Chứng cứ và mối quan hệ nhân quả
Tranh chấp thường xoay quanh câu hỏi vết nứt có từ trước hay do công trình mới gây ra. Vì vậy, chứng cứ về hiện trạng và thời điểm phát sinh hư hỏng rất quan trọng:
Ảnh, video có ngày giờ về hiện trạng nhà bên cạnh trước khi khởi công, nên lập biên bản có chữ ký hai bên.
Ghi nhận ngay khi phát hiện vết nứt, lún, thấm: vị trí, kích thước, thời điểm, gắn với giai đoạn thi công nào.
Thông báo bằng văn bản cho chủ công trình và nhà thầu, yêu cầu tạm dừng hạng mục gây ảnh hưởng nếu có nguy cơ mất an toàn.
Khi các bên không thống nhất nguyên nhân, có thể thuê đơn vị có chuyên môn đánh giá hiện trạng và nguyên nhân hư hỏng.
Lập biên bản thỏa thuận về cách khắc phục, mức bồi thường, thời gian thực hiện.
Nếu thương lượng không thành, các bên có thể đề nghị hòa giải ở cơ sở hoặc khởi kiện tại Tòa án. Cách chuẩn bị hồ sơ hòa giải tương tự tranh chấp giữa hàng xóm, xem tranh chấp ranh giới đất với hàng xóm.
5. Lưu ý cho người sắp xây nhà
Kiểm tra công trình có cần giấy phép xây dựng hay không trước khi khởi công, xem khi nào xây nhà ở riêng lẻ cần giấy phép xây dựng.
Ghi rõ trong hợp đồng thi công trách nhiệm của nhà thầu khi gây thiệt hại cho công trình lân cận và cách phân chia chi phí giữa hai bên.
Ghi nhận hiện trạng nhà liền kề cùng hàng xóm trước khi đào móng.
Khi phát sinh hư hỏng, xử lý sớm để hạn chế thiệt hại lan rộng.
Bạn sắp xây nhà sát vách hoặc đang có vết nứt nghi do công trình bên cạnh gây ra? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn những điểm cần chuẩn bị trước khi làm việc với hàng xóm hoặc nhà thầu.