Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 28/10/2026: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH). Bài viết là thông tin pháp luật chung; không khẳng định tình trạng cấp giấy chứng nhận của bất kỳ dự án cụ thể nào.
"Bao giờ có sổ hồng?" là câu hỏi người mua căn hộ chung cư từ chủ đầu tư hay đặt ra sau khi nhận nhà. Câu trả lời phụ thuộc vào cả chủ đầu tư, cơ quan nhà nước và chính người mua. Bài viết này tóm tắt ai có trách nhiệm làm gì, các mốc luật quy định và việc người mua nên theo dõi.
1. Ai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận?
Khi mua căn hộ của chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện tự làm thủ tục (khoản 3 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản; khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở). Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo pháp luật về đất đai (khoản 4 Điều 16).
2. Các mốc người mua nên biết
Mốc | Quy định | Căn cứ |
|---|---|---|
Trước khi nhận bàn giao | Người mua đóng kinh phí bảo trì 2% vào tài khoản ghi trong hợp đồng; nếu không đóng thì không được bàn giao căn hộ | Điều 152, điểm b khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở |
Trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao | Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, trừ khi người mua tự nguyện tự làm thủ tục | Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản |
Trước khi có giấy chứng nhận | Với căn hộ hình thành trong tương lai, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại thanh toán khi người mua được cấp giấy chứng nhận | Khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản |
Khi có giấy chứng nhận | Bên bán giao giấy chứng nhận và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng | Điểm đ khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản (nghĩa vụ bên bán nhà ở có sẵn) |
Về mức trần thanh toán 30% – 70% – 95%, xem thêm quy định đặt cọc, thanh toán và bảo lãnh khi mua căn hộ hình thành trong tương lai.
3. Hồ sơ người mua thường phải phối hợp cung cấp
Hợp đồng mua bán căn hộ, phụ lục (nếu có) và biên bản bàn giao căn hộ.
Chứng từ thanh toán theo hợp đồng và chứng từ đã đóng kinh phí bảo trì.
Giấy tờ tùy thân của người đứng tên; giấy tờ về tình trạng hôn nhân nếu có đồng sở hữu.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đăng ký quyền sở hữu, trong đó có lệ phí trước bạ. Xem thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026.
Danh mục hồ sơ cụ thể do cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai hướng dẫn; hãy hỏi chủ đầu tư danh sách giấy tờ họ cần từ bạn ngay khi nhận nhà.
4. Một điểm dễ bị bỏ qua: chuyển nhượng hợp đồng
Nếu bạn định bán lại căn hộ trước khi có giấy chứng nhận, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ còn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bạn chưa được nộp cho cơ quan nhà nước (khoản 1 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản). Sau khi hồ sơ đã nộp, không còn chuyển nhượng hợp đồng được; việc bán lại thường phải thực hiện bằng hợp đồng mua bán sau khi bạn được cấp giấy chứng nhận.
5. Người mua nên theo dõi những gì?
Ghi nhận ngày bàn giao căn hộ trong biên bản; đây là mốc tính thời hạn 50 ngày nộp hồ sơ của chủ đầu tư.
Yêu cầu chủ đầu tư thông báo bằng văn bản về việc đã nộp hồ sơ, nơi nộp và ngày nộp.
Giữ lại 5% giá trị hợp đồng (với căn hộ hình thành trong tương lai) đến khi được cấp giấy chứng nhận như luật quy định.
Đọc kỹ điều khoản về thời hạn cấp giấy chứng nhận và trách nhiệm khi chậm trễ trong hợp đồng.
Khi cần, liên hệ cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai nơi có dự án để hỏi tình trạng giải quyết.
6. Luật có thể thay đổi
Ngày 22/10/2026, Chính phủ đã trình Quốc hội dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có nội dung về cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại. Đến ngày 28/10/2026, đây vẫn là dự thảo; các quy định nêu trong bài là quy định đang có hiệu lực.
Đang cân nhắc mua căn hộ và muốn kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi đặt cọc? Xem checklist kiểm tra pháp lý dự án căn hộ, các dự án tại Quy Nhơn hoặc liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn.
Nguồn tham khảo
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Công báo số 43+44 ngày 08/01/2024) – Điều 16, 17, 19, 25, 51; đã đối chiếu các luật sửa đổi số 43/2024/QH15, 47/2024/QH15 và Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (không sửa các điều này) (truy cập 28/10/2026)
Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026 – Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Công báo số 204 ngày 10/4/2026) – Điều 152, 153, 162 (truy cập 28/10/2026)
BNEWS/TTXVN: "Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI: Chính phủ trình 3 dự án sửa đổi luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản" (đăng 22/10/2026; truy cập 27/10/2026)