Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 27/10/2026. Bài viết trình bày điều kiện chung theo pháp luật về nhà ở xã hội; điều kiện, hồ sơ và thời gian nhận hồ sơ của từng dự án cụ thể phải theo thông báo chính thức của dự án đó.
Từ ngày 07/4/2026, Nghị định 136/2026/NĐ-CP nâng mức trần thu nhập để được mua nhà ở xã hội (NOXH). Tuy vậy, thu nhập chỉ là một trong ba nhóm điều kiện. Để biết mình có đủ điều kiện hay không, người mua cần xét lần lượt: thuộc nhóm đối tượng nào, điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập.
1. Ba nhóm điều kiện cần xét
Nhóm điều kiện | Nội dung chính | Ai xác nhận |
|---|---|---|
Đối tượng | Thuộc một trong các nhóm được hưởng chính sách theo Luật Nhà ở 2023 (ví dụ: người thu nhập thấp tại đô thị; công nhân, người lao động tại doanh nghiệp; cán bộ, công chức, viên chức) | Theo giấy tờ chứng minh đối tượng |
Nhà ở | Chưa có nhà ở thuộc sở hữu tại tỉnh nơi có dự án, hoặc có nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người; chưa mua, thuê mua NOXH; chưa được hỗ trợ nhà ở | Chưa có nhà ở: cơ quan cấp Giấy chứng nhận tại tỉnh nơi có dự án; có nhà nhưng dưới 15 m²/người: UBND cấp xã (đều trong 7 ngày) |
Thu nhập | Không vượt mức trần theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP | Cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người mua làm việc; người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động: Công an cấp xã |
2. Điều kiện về thu nhập từ 07/4/2026
Theo Báo Điện tử Chính phủ (08/4/2026), Nghị định 136/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP và có hiệu lực từ ngày 07/4/2026. Với các nhóm đối tượng tại khoản 5, 6 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở (người thu nhập thấp tại đô thị; công nhân, người lao động tại doanh nghiệp, hợp tác xã; cán bộ, công chức, viên chức), mức trần thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận là:
Tình trạng | Mức trần mới (từ 07/4/2026) |
|---|---|
Độc thân | Không quá 25 triệu đồng/tháng |
Độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên | Không quá 35 triệu đồng/tháng |
Đã kết hôn | Tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng |
Cách tính: thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận, căn cứ bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người mua làm việc xác nhận.
Hệ số điều chỉnh của tỉnh: UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập, nhưng không vượt tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của địa phương so với cả nước. Đến ngày 27/10/2026, bài viết chưa ghi nhận văn bản của UBND tỉnh Gia Lai ban hành hệ số này; người mua tại Quy Nhơn nên hỏi Sở Xây dựng hoặc chủ đầu tư dự án trước khi nộp hồ sơ.
Quy định chuyển tiếp: giấy xác nhận thu nhập đã được cấp trước ngày 07/4/2026 tiếp tục được sử dụng và có giá trị trong 12 tháng kể từ ngày xác nhận.
Lực lượng vũ trang và một số nhóm khác có quy định thu nhập riêng; người thuộc các nhóm này nên đối chiếu văn bản dành cho mình. Người thu nhập thấp tại đô thị (khoản 5 Điều 76 Luật Nhà ở) không có hợp đồng lao động vẫn áp dụng mức trần trên; điều kiện thu nhập do Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận trong 7 ngày kể từ khi nhận đơn (khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP).
3. Điều kiện về nhà ở
Theo điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 (được Bộ Xây dựng giải đáp trên Báo Điện tử Chính phủ ngày 02/9/2026), người mua phải:
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố nơi có dự án NOXH; hoặc có nhà ở nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn/người;
Chưa được mua, thuê mua nhà ở xã hội tại tỉnh, thành phố đó;
Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố đó.
Diện tích bình quân được tính trên số người gồm người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ (nếu có) và con (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó (khoản 2 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP). Trường hợp dưới 15 m²/người, UBND cấp xã xác nhận trong thời hạn 7 ngày kể từ khi nhận đơn, theo Mẫu số 03 ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD. Trường hợp chưa có nhà ở, việc xác nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh nơi có dự án thực hiện trong 7 ngày, căn cứ việc người mua và vợ hoặc chồng (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận tại tỉnh đó (khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP).
Lưu ý về địa bàn: điều kiện "chưa có nhà ở" được xét trong phạm vi tỉnh nơi có dự án. Với dự án tại Quy Nhơn, phạm vi xét là tỉnh Gia Lai sau sắp xếp đơn vị hành chính.
4. Tự kiểm tra nhanh trước khi chuẩn bị hồ sơ
Tôi thuộc nhóm đối tượng nào theo Luật Nhà ở 2023 và có giấy tờ chứng minh chưa?
Tôi (và vợ/chồng) có đứng tên nhà ở nào trong tỉnh nơi có dự án không? Nếu có, diện tích bình quân có dưới 15 m² sàn/người không?
Tôi đã từng mua, thuê mua NOXH hoặc nhận hỗ trợ nhà ở tại tỉnh này chưa?
Thu nhập bình quân 12 tháng gần nhất (theo bảng lương được xác nhận) có nằm trong mức trần không? Nếu đã kết hôn, tính tổng thu nhập của hai vợ chồng.
Giấy xác nhận thu nhập cấp trước 07/4/2026 (nếu có) còn trong hạn 12 tháng không?
Dự án tôi quan tâm đã có thông báo chính thức về thời gian nhận hồ sơ chưa, và đăng ở đâu?
5. Điều kiện chung khác điều kiện của từng dự án như thế nào?
Các điều kiện trên là khung chung do pháp luật quy định. Mỗi dự án NOXH còn có thông báo riêng về thời gian nhận hồ sơ, giá bán, số lượng căn và thứ tự xét duyệt. Bài viết này không nêu thời gian nhận hồ sơ của bất kỳ dự án nào; hãy dùng thông báo chính thức có ghi ngày của chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng.
Nếu bạn quan tâm dự án NOXH Marina Home tại Quy Nhơn, xem các bài riêng: điều kiện mua nhà ở xã hội Marina Home Quy Nhơn, hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội Marina Home và giá bán nhà ở xã hội Marina Home Quy Nhơn, hoặc trang dự án nhà ở xã hội Marina Home Quy Nhơn.
Nguồn tham khảo
Báo Điện tử Chính phủ: "Chính thức nâng mức trần thu nhập được mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng từ 7/4/2026" (đăng 08/4/2026; truy cập 27/10/2026): https://baochinhphu.vn/chinh-thuc-nang-muc-tran-thu-nhap-duoc-mua-nha-o-xa-hoi-len-25-trieu-dong-thang-tu-7-4-2026-102260408114223058.htm
Báo Điện tử Chính phủ: "Nhà dưới 15 m²/người có được mua nhà ở xã hội?" (đăng 02/9/2026; truy cập 27/10/2026): https://baochinhphu.vn/nha-duoi-15-m-nguoi-co-duoc-mua-nha-o-xa-hoi-102260828161326882.htm
Công báo: Luật số 43/2024/QH15 (thông qua 29/6/2024) – Luật Nhà ở 27/2023/QH15 có hiệu lực từ 01/8/2024 (truy cập 27/10/2026)
Nghị định 136/2026/NĐ-CP (ban hành 07/4/2026, hiệu lực 07/4/2026) – bản ký số, Điều 1, 2, 3 (truy cập 28/10/2026): Xem văn bản gốc (PDF)
Văn bản hợp nhất 24/VBHN-BXD (2026) Nghị định 100/2024/NĐ-CP sau sửa đổi bởi Nghị định 261/2025, 54/2026 và 136/2026 – Điều 29, 30 (truy cập 28/10/2026): Xem văn bản gốc (PDF)