Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo; việc một sự thay đổi có được coi là "hoàn cảnh thay đổi cơ bản" hay không phải được đánh giá theo từng hợp đồng và chứng cứ cụ thể.
Ký hợp đồng mua bán nhà đất hay thuê mặt bằng rồi gặp biến cố lớn ngoài dự liệu, nhiều người nghĩ mình đương nhiên được hủy hợp đồng. Thực tế không đơn giản như vậy. Bộ luật Dân sự 2015 có một cơ chế riêng tại Điều 420 cho trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Cơ chế này có điều kiện chặt chẽ và không cho phép bên nào tự ý chấm dứt hợp đồng.
1. Năm điều kiện để được coi là hoàn cảnh thay đổi cơ bản
Theo khoản 1 Điều 420, hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau:
sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
Thiếu một trong năm điều kiện thì không áp dụng Điều 420. Những biến động bình thường của thị trường mà các bên có thể dự liệu khi ký thường khó đáp ứng điều kiện thứ hai và thứ ba.
2. Trình tự: đàm phán lại trước, Tòa án sau
Bước | Nội dung | Căn cứ |
|---|---|---|
Đàm phán lại | Bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý | Khoản 2 Điều 420 |
Yêu cầu Tòa án | Nếu không thỏa thuận được việc sửa đổi trong thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định, hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên | Khoản 3 Điều 420 |
Giới hạn của Tòa án | Tòa án chỉ được quyết định sửa đổi hợp đồng khi việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi | Khoản 3 Điều 420 |
Trong thời gian giải quyết | Các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác | Khoản 4 Điều 420 |
Điểm cuối rất quan trọng: đang đàm phán hay đang chờ Tòa án giải quyết không có nghĩa là được ngừng trả tiền, ngừng bàn giao hay ngừng trả tiền thuê. Tự ý ngừng thực hiện có thể bị coi là vi phạm hợp đồng.
3. Khác gì với sự kiện bất khả kháng?
Bộ luật Dân sự định nghĩa sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (khoản 1 Điều 156). Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 351).
Hai cơ chế này giải quyết hai vấn đề khác nhau:
Bất khả kháng liên quan đến việc có phải chịu trách nhiệm khi không thực hiện được nghĩa vụ hay không.
Hoàn cảnh thay đổi cơ bản liên quan đến việc hợp đồng vẫn thực hiện được nhưng trở nên mất cân bằng nghiêm trọng, cần đàm phán lại hoặc nhờ Tòa án sửa đổi, chấm dứt.
4. Áp dụng vào hợp đồng nhà đất
Hợp đồng mua bán: nếu muốn chấm dứt vì lý do khác, như bên kia vi phạm, cần xem quy định riêng về hủy bỏ hợp đồng; tham khảo khi nào được hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng.
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh: có thể thỏa thuận trước trong hợp đồng cách xử lý khi hoàn cảnh thay đổi lớn, ví dụ cơ chế điều chỉnh giá thuê hoặc tạm ngừng; xem cho thuê nhà để kinh doanh: hợp đồng cần những điều khoản gì.
Điều khoản phạt và bồi thường: nên thống nhất rõ ngay khi ký; xem phạt vi phạm và bồi thường trong hợp đồng mua bán nhà đất.
5. Checklist khi gặp biến cố lớn sau khi ký hợp đồng
Ghi nhận sự kiện, thời điểm xảy ra và ảnh hưởng cụ thể đến việc thực hiện hợp đồng.
Đối chiếu đủ năm điều kiện tại khoản 1 Điều 420.
Ghi lại các biện pháp đã áp dụng để hạn chế ảnh hưởng.
Gửi đề nghị đàm phán lại bằng văn bản, nêu rõ nội dung muốn điều chỉnh.
Tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong thời gian đàm phán, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Hợp đồng mua bán hoặc thuê nhà đất của bạn gặp biến cố ngoài dự liệu? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn trước khi gửi đề nghị đàm phán lại.