Hợp đồng mua bán là văn bản quan trọng nhất trong cả quá trình mua một căn hộ đang xây. Nhưng với vài chục trang điều khoản, không ít người chỉ đọc lướt phần giá và tiến độ thanh toán rồi ký. Bài viết này tóm tắt những điều khoản đáng chú ý trong hợp đồng mua bán căn hộ The Sailing Quy Nhơn, dựa trên hợp đồng mẫu đi kèm chính sách bán hàng tháng 8/2026 của cả Tháp A và Tháp B, để bạn biết nên đọc kỹ ở đâu và hỏi gì trước khi ký.
Lưu ý: nội dung dưới đây dựa trên hợp đồng mẫu và chỉ mang tính tham khảo. Hợp đồng bạn ký có thể được điều chỉnh theo từng thời điểm, vì vậy bản hợp đồng thực tế của căn hộ mình chọn mới là căn cứ cuối cùng.
Hợp đồng mua bán The Sailing gồm những phần nào?
Hợp đồng mẫu gồm 19 điều và 4 phụ lục. Ngoài các phần quen thuộc như thông tin hai bên, đặc điểm căn hộ, giá bán và thanh toán, hợp đồng còn có các phần về quyền và nghĩa vụ, giao nhận căn hộ, bảo hành, chuyển nhượng hợp đồng, phần sở hữu chung – riêng, xử lý vi phạm, bất khả kháng và chấm dứt hợp đồng. Bốn phụ lục đi kèm là:
- Phụ lục 01: vị trí căn hộ.
- Phụ lục 02: bảng vật liệu, trang thiết bị bàn giao.
- Phụ lục 03: nội quy quản lý sử dụng tòa nhà.
- Phụ lục 04: thời hạn và tiến độ thanh toán.
Các giấy tờ pháp lý của dự án được dẫn trong hợp đồng, như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng hay văn bản đủ điều kiện bán, đã được tổng hợp trong bài pháp lý The Sailing Quy Nhơn. Bài này tập trung vào các điều khoản giữa người mua và chủ đầu tư.
Điều khoản về diện tích: con số trong hợp đồng là tạm tính
Diện tích căn hộ trong hợp đồng là diện tích sử dụng, tính theo kích thước thông thủy, và là căn cứ để tính tiền. Hợp đồng ghi rõ con số này là tạm tính và sẽ được đo lại khi bàn giao:
- Chênh lệch không quá 2% so với hợp đồng: giá bán giữ nguyên.
- Chênh lệch vượt 2%: giá bán điều chỉnh theo diện tích đo thực tế.
- Chênh lệch lớn hơn hoặc nhỏ hơn 5%: người mua có quyền từ chối nhận bàn giao mà không bị xem là vi phạm.
Diện tích ghi trên giấy chứng nhận sau này cũng là diện tích sử dụng thực tế khi bàn giao. Vì vậy, ngày nhận nhà nên có mặt để cùng đo đạc và ký biên bản.
Giá bán đã gồm gì và chưa gồm gì?
Theo hợp đồng mẫu, giá bán căn hộ đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%. Các khoản chưa nằm trong giá bán gồm:
- Lệ phí trước bạ và các phí, lệ phí khi làm giấy chứng nhận.
- Chi phí kết nối dịch vụ riêng như gas, internet, truyền hình.
- Kinh phí quản lý vận hành tòa nhà hằng tháng sau khi nhận nhà.
Kinh phí bảo trì 2% được nộp riêng vào một tài khoản do chủ đầu tư mở tại ngân hàng chỉ để nhận khoản tiền này, trước khi nhận bàn giao.
Thanh toán chậm sẽ bị xử lý thế nào?
Lịch thanh toán từng đợt nằm ở Phụ lục 04. Hợp đồng mẫu dẫn quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70%, và trước khi người mua có giấy chứng nhận thì không thu quá 95%.
Nếu người mua chậm thanh toán:
- Quá 10 ngày kể từ hạn thanh toán: chịu lãi chậm trả 0,05%/ngày trên số tiền chậm.
- Tổng thời gian trễ hạn vượt 60 ngày: chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, sau khi gửi thông báo.
- Khi bị chấm dứt vì lý do này: người mua chịu phạt 8% giá trị hợp đồng vi phạm, cộng thiệt hại thực tế và các khoản thuế chủ đầu tư đã nộp; nếu hai bên không thống nhất được, tổng mức bồi thường được ấn định là 20% giá trị hợp đồng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng).
Vì mức phạt khá lớn, trước khi ký bạn nên lập kế hoạch tài chính cho từng đợt, đặc biệt nếu có dự định vay ngân hàng. Các bước thanh toán và vay vốn được trình bày trong bài các bước mua căn hộ từ đặt cọc đến nhận nhà.
Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao thì sao?
Đây là điều khoản nhiều người mua nhà hình thành trong tương lai quan tâm. Theo hợp đồng mẫu:
- Mốc bàn giao dự kiến: Tháp B ngày 30/12/2026, Tháp A ngày 30/9/2027. Việc bàn giao có thể sớm hoặc muộn hơn nhưng không chậm quá 120 ngày.
- Hết 120 ngày mà chưa bàn giao (và người mua đã thanh toán đúng hạn): chủ đầu tư trả tiền phạt 0,05%/ngày trên tổng số tiền người mua đã thanh toán, tính từ ngày thứ 121.
- Chậm thêm quá 180 ngày kể từ ngày bắt đầu tính phạt: người mua được chọn tiếp tục hợp đồng với mốc bàn giao mới, hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Khi chấm dứt, chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận (không tính lãi) và trả tiền phạt theo thỏa thuận, không vượt quá 20% số tiền người mua đã thanh toán.
Dự án có hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với Ngân hàng HDBank, được ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Đây là lớp bảo vệ thêm cho người mua theo quy định pháp luật.
Hình ảnh thực tế thi công khu vực trần bên trong căn hộ The Sailing Quy Nhơn, chụp ngày 12/08/2026.
Những điều khoản ít người để ý nhưng nên đọc
Thay đổi vật liệu tương đương
Chủ đầu tư được thay đổi trang thiết bị, vật liệu của tòa nhà bằng loại có chất lượng tương đương. Riêng vật liệu hoàn thiện bên trong căn hộ, nếu thay đổi phải có thỏa thuận bằng văn bản với người mua. Danh mục chi tiết từng phòng được tóm tắt trong bài bàn giao căn hộ The Sailing.
Không đến nhận nhà đúng hẹn
Nếu người mua không đến nhận bàn giao theo thông báo mà không có lý do chính đáng, căn hộ được xem như đã bàn giao theo hiện trạng, và chủ đầu tư có quyền thu phí trông giữ 100.000 đồng/ngày. Nếu không thể đến, bạn cần báo bằng văn bản trước ít nhất 3 ngày.
Mã căn không phải số nhà
Ký hiệu căn hộ và số tầng trong hợp đồng do chủ đầu tư đặt để quản lý dự án. Số nhà chính thức sẽ được ghi trên giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước cấp.
Nhiều người cùng đứng tên
Khi hai người trở lên cùng đứng tên bên mua, quyền và nghĩa vụ được xem là chung, không phân chia. Nếu một người không thực hiện được nghĩa vụ, những người còn lại phải thực hiện toàn bộ.
Cách phản ánh thắc mắc
Hợp đồng quy định các thắc mắc, khiếu nại phải gửi bằng văn bản cho chủ đầu tư và hai bên ưu tiên thương lượng. Hợp đồng mẫu cũng có điều khoản người mua cam kết không đăng tải thông tin về dự án, căn hộ lên mạng xã hội hay phương tiện truyền thông ngoài các kênh đã thỏa thuận. Đây là điểm bạn nên đọc kỹ và hỏi rõ trước khi ký. Nếu thương lượng không thành trong 30 ngày, một trong hai bên có thể yêu cầu tòa án giải quyết.
Khi nào hợp đồng có hiệu lực?
Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi hai bên đã ký và người mua đã thanh toán đủ đợt 1 theo Phụ lục 04.
Trước khi ký, nên chuẩn bị gì?
- Đề nghị nhận bản hợp đồng đầy đủ kèm 4 phụ lục để đọc trước, không chỉ bản tóm tắt.
- Đối chiếu mã căn, tầng, diện tích thông thủy với bảng hàng và mặt bằng căn hộ.
- Kiểm tra Phụ lục 04: số đợt, tỷ lệ và mốc thanh toán có khớp với chính sách bán hàng bạn được áp dụng.
- Ghi lại các câu hỏi về điều khoản phạt, bàn giao, bảo hành để hỏi trực tiếp đại diện bán hàng.
- Nếu cần, nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn đọc hợp đồng cùng bạn.
Câu hỏi thường gặp về hợp đồng mua bán căn hộ The Sailing
Hợp đồng The Sailing có điều khoản phạt khi chủ đầu tư chậm bàn giao không?
Có. Theo hợp đồng mẫu, sau 120 ngày kể từ mốc bàn giao dự kiến, chủ đầu tư chịu phạt 0,05%/ngày trên số tiền người mua đã thanh toán; chậm thêm quá 180 ngày, người mua có quyền chấm dứt hợp đồng.
Diện tích thực tế khác hợp đồng thì xử lý thế nào?
Chênh lệch trong phạm vi 2% không điều chỉnh giá; vượt 2% thì điều chỉnh giá theo diện tích thực tế; lệch quá 5%, người mua có quyền từ chối nhận bàn giao.
Giá bán căn hộ đã gồm kinh phí bảo trì chưa?
Theo hợp đồng mẫu, giá bán đã gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì 2%; lệ phí trước bạ và phí quản lý hằng tháng không nằm trong giá bán.
Chậm thanh toán bao lâu thì có thể bị chấm dứt hợp đồng?
Nếu tổng thời gian trễ hạn vượt 60 ngày, chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo hợp đồng mẫu.
Nhận tư vấn về hợp đồng mua bán The Sailing
Đọc hợp đồng kỹ trước khi ký giúp bạn tránh được nhiều băn khoăn về sau. Nếu bạn muốn có người cùng đối chiếu hợp đồng, phụ lục thanh toán và thông tin căn hộ mình chọn, hãy nhắn Zalo Minh Dũng Land hoặc để lại thông tin ở biểu mẫu tư vấn trên website. Bạn cũng có thể xem tổng quan The Sailing Quy Nhơn hoặc tra cứu bảng hàng The Sailing.