Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo; việc xác định có lừa dối hay không và giải quyết hậu quả thuộc thẩm quyền của Tòa án theo chứng cứ cụ thể.
Người mua phát hiện căn nhà không như được giới thiệu, người bán phát hiện mình ký giấy tờ khác với những gì được giải thích. Khi một bên ký hợp đồng mua bán nhà đất vì bị lừa dối, Bộ luật Dân sự cho họ quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Nhưng quyền này có thời hạn, và điều kiện để chứng minh "lừa dối" khá chặt.
1. Thế nào là lừa dối trong giao dịch?
Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó. Khi một bên tham gia giao dịch do bị lừa dối, họ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Ba yếu tố cần có: hành vi là cố ý; nội dung bị làm sai lệch thuộc về chủ thể, đối tượng hoặc nội dung giao dịch; và chính sự hiểu sai đó là lý do khiến bên kia ký. Một lời quảng cáo chung chung, hay việc giá thị trường thay đổi sau khi ký, không mặc nhiên là lừa dối.
2. Tình huống có thể được xem xét trong mua bán nhà đất
Yếu tố bị làm sai lệch | Ví dụ minh họa |
|---|---|
Chủ thể | Người ký tự xưng là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp lệ trong khi không phải |
Tính chất của đối tượng | Cố ý che giấu việc thửa đất đã có quyết định thu hồi, đang bị kê biên, hoặc cung cấp thông tin sai về diện tích, mục đích sử dụng |
Nội dung giao dịch | Giải thích sai bản chất văn bản được ký, ví dụ nói là hợp đồng đặt cọc nhưng thực chất là hợp đồng khác |
Các ví dụ chỉ để minh họa; kết luận cụ thể phụ thuộc vào chứng cứ chứng minh hành vi cố ý và mối liên hệ với quyết định ký kết.
3. Thời hiệu 02 năm tính từ khi nào?
Khoản 1 Điều 132 quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do lừa dối là 02 năm, kể từ ngày người bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị lừa dối (điểm b). Mốc tính không nhất thiết là ngày ký hợp đồng, mà là ngày người bị lừa dối biết hoặc phải biết về sự lừa dối.
Khoản 2 Điều 132 nêu hệ quả quan trọng: hết thời hiệu mà không có yêu cầu tuyên bố vô hiệu thì giao dịch có hiệu lực. Vì vậy, chậm trễ có thể làm mất quyền yêu cầu tuyên vô hiệu vì lý do lừa dối.
4. Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì sao?
Các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Xem chi tiết tại hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu: hậu quả và khác gì hủy bỏ. Nếu nhà đất đã được bán tiếp cho người khác, cần xem xét thêm cơ chế bảo vệ người thứ ba; xem người mua nhà đất ngay tình.
5. Việc cần làm ngay khi nghi ngờ bị lừa dối
Ghi lại thời điểm bạn phát hiện sự việc và cách phát hiện.
Thu thập chứng cứ: hợp đồng, giấy tờ được cung cấp lúc ký, tin nhắn, ghi âm hợp pháp, chứng từ thanh toán, người làm chứng.
Đối chiếu thông tin pháp lý thật của tài sản với thông tin đã được cung cấp.
Tạm dừng các khoản thanh toán tiếp theo khi chưa làm rõ.
Tham khảo ý kiến luật sư sớm để không để quá thời hiệu 02 năm.
Để giảm rủi ro ngay từ đầu, hãy ký hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng; xem công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Bạn nghi ngờ giao dịch nhà đất của mình có dấu hiệu bị lừa dối? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn.