Cập nhật theo Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết mang tính tham khảo; quyền yêu cầu cụ thể phụ thuộc vào hợp đồng, chứng cứ và tình trạng thực tế của căn nhà.
Mua nhà cũ từ một cá nhân, ở được vài tháng mới phát hiện tường thấm, trần dột, đường ống rò rỉ hoặc vết nứt bị che bằng sơn mới. Người mua thường hỏi: người bán có phải chịu trách nhiệm không, khi nhà đã sang tên và tiền đã trả đủ? Bộ luật Dân sự 2015 có các quy định về nghĩa vụ của bên bán có thể áp dụng cho tình huống này.
1. Nhà cũ mua của cá nhân khác gì nhà mới mua của chủ đầu tư?
Với nhà ở mua của chủ đầu tư dự án, Luật Nhà ở có quy định riêng về bảo hành nhà ở với thời hạn tối thiểu. Thời hạn bảo hành đó gắn với việc đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. Với nhà cũ mua lại giữa các cá nhân, người mua không nên mặc định rằng có thời hạn bảo hành tương tự. Quan hệ giữa hai bên chủ yếu được giải quyết theo hợp đồng mua bán và các quy định chung của Bộ luật Dân sự về nghĩa vụ của bên bán.
2. Nghĩa vụ của bên bán theo Bộ luật Dân sự
Nghĩa vụ | Nội dung chính | Căn cứ |
|---|---|---|
Cung cấp thông tin | Bên bán phải cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán. Nếu không thực hiện, bên mua có quyền yêu cầu thực hiện trong thời hạn hợp lý; nếu vẫn không thực hiện làm bên mua không đạt mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại | Điều 443 |
Bảo đảm quyền sở hữu | Bên bán bảo đảm tài sản đã bán không bị người thứ ba tranh chấp; nếu có tranh chấp phải đứng về phía bên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua | Điều 444 |
Bảo đảm chất lượng | Bên bán phải bảo đảm giá trị sử dụng hoặc các đặc tính của vật mua bán | Khoản 1 Điều 445 |
3. Phát hiện khuyết tật thì bên mua có quyền gì?
Theo khoản 1 Điều 445, nếu sau khi mua mà bên mua phát hiện khuyết tật làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị sử dụng của vật đã mua thì:
phải báo ngay cho bên bán khi phát hiện khuyết tật;
có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác, giảm giá và bồi thường thiệt hại;
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Với nhà ở, việc "đổi vật khác" thường không thực tế. Các yêu cầu hay gặp hơn là sửa chữa, giảm giá hoặc bồi thường thiệt hại, tùy mức độ khuyết tật và thỏa thuận giữa hai bên.
4. Khi nào bên bán không phải chịu trách nhiệm?
Khoản 3 Điều 445 quy định bên bán không chịu trách nhiệm về khuyết tật trong các trường hợp:
khuyết tật mà bên mua đã biết hoặc phải biết khi mua;
vật bán đấu giá, vật bán ở cửa hàng đồ cũ;
bên mua có lỗi gây ra khuyết tật.
Điểm "đã biết hoặc phải biết" rất quan trọng với nhà cũ. Hư hỏng dễ thấy khi xem nhà, hoặc đã được ghi trong biên bản bàn giao, khó có thể yêu cầu bên bán chịu trách nhiệm sau này. Ngược lại, khuyết tật bị che giấu và không thể phát hiện bằng việc kiểm tra thông thường là vấn đề cần chứng minh cụ thể. Thỏa thuận trong hợp đồng cũng có thể làm thay đổi trách nhiệm của các bên, nên cần đọc kỹ trước khi ký.
5. Lưu ý về chứng cứ
Chụp ảnh, quay video, ghi ngày phát hiện khuyết tật.
Thông báo bằng văn bản cho bên bán ngay khi phát hiện, nêu rõ khuyết tật và yêu cầu cụ thể.
Giữ lại hợp đồng, biên bản bàn giao, tin nhắn trao đổi về tình trạng nhà trước khi mua.
Khi các bên tranh cãi về nguyên nhân hoặc thời điểm phát sinh, có thể cân nhắc nhờ đơn vị có chuyên môn đánh giá hiện trạng.
Nếu hư hỏng do công trình bên cạnh gây ra, vấn đề lại thuộc về trách nhiệm của chủ công trình đó; xem xây nhà làm nứt nhà hàng xóm.
6. Checklist trước khi mua nhà cũ
Xem nhà nhiều lần, vào cả ngày mưa nếu có thể, kiểm tra trần, tường, chân tường, nhà vệ sinh, mái.
Đề nghị bên bán cho biết các lần sửa chữa, chống thấm, cải tạo trước đây.
Ghi tình trạng nhà vào hợp đồng hoặc phụ lục, kèm cam kết của bên bán về các hư hỏng đã biết.
Thỏa thuận rõ cách xử lý nếu phát hiện khuyết tật ẩn sau bàn giao.
Lập biên bản bàn giao chi tiết; tham khảo thêm những nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc và lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Bạn đang định mua một căn nhà cũ tại Quy Nhơn và muốn biết nên kiểm tra, thỏa thuận những gì trước khi ký? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn. Nếu bạn là người bán, ký gửi bất động sản với thông tin tình trạng nhà minh bạch sẽ giúp giao dịch suôn sẻ hơn.