Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 28/10/2026: Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH), Nghị định 95/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP) và Luật Đất đai 2024 (văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH). Bài viết giải thích khung pháp lý chung; không xác nhận một dự án cụ thể nào được bán cho người nước ngoài.
Người nước ngoài làm việc, sinh sống ở Quy Nhơn thường hỏi: tôi có được mua căn hộ không, được sở hữu bao lâu, mua ở dự án nào? Luật Nhà ở 2023 cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng có giới hạn về loại nhà, khu vực, số lượng và thời hạn. Bài viết tóm tắt các giới hạn đó và cách kiểm tra trước khi đặt cọc.
1. Ai được coi là "người nước ngoài" được sở hữu nhà ở?
Nhóm người mua | Quy định áp dụng | Căn cứ |
|---|---|---|
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam | Được sở hữu nhà ở theo các giới hạn trong bài này; không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự | Điểm c khoản 1 Điều 17, khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở |
Tổ chức nước ngoài (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện… đang hoạt động tại Việt Nam) | Phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ được phép hoạt động còn hiệu lực khi ký giao dịch; thời hạn sở hữu không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư | Điểm b khoản 1 Điều 17, khoản 2 Điều 18, điểm d khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở |
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam | Không thuộc nhóm "cá nhân nước ngoài"; Luật Đất đai xếp vào nhóm cá nhân như công dân trong nước | Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai; điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở |
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài | Được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở khi được phép nhập cảnh vào Việt Nam | Điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai |
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam (điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở).
2. Được mua loại nhà nào, ở đâu?
Nhà ở thương mại trong dự án: cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án; nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án (điểm b khoản 2 Điều 17).
Không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh: dự án phải nằm ngoài khu vực này (Điều 16 Luật Nhà ở; Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
Mua lại từ người nước ngoài khác: được mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo cách trên (điểm c khoản 2 Điều 17).
Như vậy, khung pháp lý hướng người nước ngoài tới nhà ở thương mại trong dự án. Một căn nhà riêng lẻ của hộ gia đình ngoài dự án không thuộc các hình thức nêu tại khoản 2 Điều 17.
3. Giới hạn số lượng: 30% căn hộ và 250 căn nhà
Loại nhà | Giới hạn sở hữu của người nước ngoài | Căn cứ |
|---|---|---|
Căn hộ chung cư | Không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư; tòa có nhiều đơn nguyên, nhiều khối chung khối đế thì tính tối đa 30% của mỗi đơn nguyên, mỗi khối | Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở; khoản 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP |
Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề) | Không quá 250 căn trên một khu vực có dân số tương đương một phường; dân số tương đương một phường là 10.000 người theo quy hoạch được phê duyệt | Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở; khoản 1, 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP |
Khi đã đủ hạn mức, người nước ngoài không mua thêm được trong tòa nhà hoặc khu vực đó. Nếu được tặng cho, thừa kế nhà ở vượt số lượng hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở (điểm b khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở).
4. Thời hạn sở hữu và gia hạn
Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn ghi rõ trong Giấy chứng nhận (điểm c khoản 2 Điều 20).
Hồ sơ đề nghị gia hạn nộp trước khi hết hạn sở hữu tối thiểu 03 tháng (khoản 2 Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
Trước khi hết hạn, chủ sở hữu có thể bán hoặc tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; quá thời hạn mà không bán, tặng cho thì nhà ở thuộc tài sản công (điểm đ khoản 2 Điều 20).
5. Làm sao biết dự án ở Quy Nhơn có được bán cho người nước ngoài?
Theo Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP), trên cơ sở thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công bố công khai danh mục dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh, đồng thời gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để đăng tải. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh công khai số lượng nhà ở người nước ngoài được sở hữu và đã mua tại từng dự án (khoản 1 Điều 7).
Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư hoặc bên bán phải kiểm tra thông tin này và chỉ được bán cho người nước ngoài trong số lượng cho phép (điểm a khoản 2 Điều 7). Với người mua, các bước nên làm là:
Tra danh mục dự án trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh Gia Lai và trang của Sở Xây dựng Gia Lai;
Đề nghị chủ đầu tư cho xem văn bản thể hiện dự án, tòa nhà nằm trong danh mục và số căn còn trong hạn mức;
Kiểm tra thêm điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu dự án chưa hoàn thành. Xem các dự án ở Gia Lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán và checklist kiểm tra pháp lý dự án căn hộ.
Một dự án được xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa có nghĩa là dự án đó được bán cho người nước ngoài; đây là hai danh mục khác nhau.
6. Nếu mua để cho thuê
Chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà ở cho mục đích pháp luật không cấm, nhưng trước khi cho thuê phải có văn bản thông báo với cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà ở và nộp thuế từ hoạt động cho thuê (điểm a khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở).
Bạn là người nước ngoài hoặc Việt kiều đang tìm căn hộ ở Quy Nhơn? Xem các dự án tại Quy Nhơn hoặc liên hệ Minh Dũng Land để được hỗ trợ kiểm tra danh mục, hạn mức và hồ sơ trước khi đặt cọc. Về chi phí sở hữu, đọc thêm phí quản lý chung cư và kinh phí bảo trì 2%.