Khi mua căn hộ chung cư, bạn không chỉ sở hữu phần diện tích bên trong cửa nhà mình. Bạn còn cùng các cư dân khác sở hữu chung hành lang, thang máy, hệ thống kỹ thuật và nhiều hạng mục khác của tòa nhà. Hiểu rõ ranh giới giữa sở hữu riêng và sở hữu chung, cùng các khoản như phí bảo trì căn hộ The Sailing hay phí quản lý vận hành, giúp bạn dự trù chi phí và tránh hiểu lầm khi về ở.
Bài viết dựa trên hợp đồng mua bán mẫu và bản nội quy quản lý sử dụng tòa nhà đi kèm hợp đồng của The Sailing Quy Nhơn. Bản nội quy này do chủ đầu tư thiết lập, áp dụng đến khi hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua nội quy chính thức, nên có thể được điều chỉnh sau này.
Phần sở hữu riêng của người mua gồm những gì?
Theo hợp đồng mẫu, phần thuộc sở hữu riêng của người mua gồm:
- Toàn bộ diện tích bên trong căn hộ, kể cả ban công và lô gia gắn liền với căn hộ.
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được bán kèm căn hộ (nếu có).
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ.
Diện tích sở hữu riêng được tính theo kích thước thông thủy và chính là diện tích ghi trên giấy chứng nhận sau này. Cách đọc diện tích thông thủy được giải thích trong bài mặt bằng The Sailing Quy Nhơn.
Phần sở hữu chung của tòa nhà gồm những gì?
Hợp đồng mẫu liệt kê các phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư, gồm:
- Phần diện tích còn lại ngoài các phần sở hữu riêng, trong đó có nhà sinh hoạt cộng đồng.
- Kết cấu chịu lực và thiết bị dùng chung: khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, phòng gom rác, hộp kỹ thuật, hệ thống điện, nước, thoát nước, thu lôi, cứu hỏa.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng kết nối với nhà chung cư, trừ phần thuộc diện bàn giao cho Nhà nước hoặc giao chủ đầu tư quản lý.
- Nơi để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe hai bánh và ba bánh theo quy chuẩn xây dựng.
Một điểm dễ bị bỏ qua: tường phân chia giữa hai căn hộ thuộc sở hữu chung, không thuộc riêng căn nào. Vì vậy, bạn không được tự ý đục phá loại tường này khi cải tạo.
Phần sở hữu riêng của chủ đầu tư
Ngoài hai phần trên, tòa nhà còn có các diện tích chủ đầu tư giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh, như khối thương mại dịch vụ. Theo hợp đồng, giá trị các phần này không được phân bổ vào giá bán căn hộ.
Mặt bằng tầng điển hình Tháp A theo tài liệu của chủ đầu tư. Hành lang, thang máy, thang bộ trên mỗi tầng là phần sở hữu chung của tòa nhà.
Phí bảo trì 2% là gì, nộp khi nào?
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bằng 2% giá trị căn hộ, được tính trước thuế. Khoản tiền này dùng cho việc bảo trì các hạng mục chung của tòa nhà như kết cấu, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy và thiết bị dùng chung.
Theo hợp đồng mẫu:
- Giá bán căn hộ đã bao gồm khoản 2% này.
- Người mua nộp khoản 2% trước khi nhận bàn giao, trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận thông báo bàn giao.
- Tiền được chuyển vào một tài khoản do chủ đầu tư mở tại ngân hàng, chỉ dùng để nhận kinh phí bảo trì.
- Sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư bàn giao kinh phí này cho Ban quản trị theo quy định pháp luật về nhà ở.
Đây là khoản tiền dành cho tài sản chung của tất cả cư dân, không phải phí dịch vụ của chủ đầu tư. Các mốc thanh toán khác trong quá trình mua được trình bày trong bài các bước mua căn hộ từ đặt cọc đến nhận nhà.
Phí quản lý vận hành hằng tháng là bao nhiêu?
Hợp đồng mẫu thỏa thuận mức kinh phí quản lý vận hành từ khi bàn giao căn hộ đến khi Ban quản trị được thành lập là 8.000 đồng/m²/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng). Mức này có thể được điều chỉnh cho phù hợp thực tế từng thời điểm.
Một vài điểm cần lưu ý:
- Phí tính từ ngày bàn giao căn hộ, kể cả khi bạn chưa vào ở.
- Sau khi Ban quản trị được thành lập, mức phí và danh mục dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định.
- Giá sử dụng các dịch vụ gia tăng chỉ thu khi có nhu cầu sử dụng, theo quy định của đơn vị cung cấp dịch vụ.
- Điện, nước, internet, truyền hình và các dịch vụ riêng do bạn thanh toán trực tiếp cho nhà cung cấp.
Ví dụ minh họa: với căn hộ diện tích sử dụng 60 m², phí quản lý theo mức trên khoảng 480.000 đồng/tháng, chưa gồm thuế giá trị gia tăng.
Chỗ để xe được tính thế nào?
Nơi để xe đạp, xe hai bánh, xe ba bánh và xe cho người khuyết tật thuộc phần sở hữu chung. Người mua căn hộ được ưu tiên sử dụng chỗ đỗ xe trong bãi đỗ của nhà chung cư và đóng phí theo mức giá công bố của đơn vị kinh doanh dịch vụ. Mức phí cụ thể cho ô tô, xe máy sẽ do hội nghị nhà chung cư thông qua.
Ai quản lý tòa nhà sau khi bàn giao?
Theo nội quy đi kèm hợp đồng:
- Trước khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức quản lý vận hành, trực tiếp hoặc ủy thác cho đơn vị có đủ năng lực.
- Chủ đầu tư chủ trì hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị. Người mua có quyền yêu cầu tổ chức hội nghị khi đủ điều kiện.
- Sau đó, Ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với đơn vị đủ điều kiện.
Những quy định khi sử dụng và sửa chữa căn hộ
Nội quy và hợp đồng mẫu có một số quy định thực tế bạn nên biết trước khi về ở:
- Cải tạo, sửa chữa: không được làm thay đổi kết cấu chịu lực hay thiết kế phần sở hữu riêng; nếu cải tạo liên quan đến kiến trúc, kết cấu phải có hồ sơ được duyệt và được chủ đầu tư chấp thuận (trong thời gian bảo hành) hoặc Ban quản trị chấp thuận (sau thời gian bảo hành).
- Vận chuyển đồ đạc, vật liệu: phải báo trước cho đơn vị quản lý và chỉ thực hiện từ 8 giờ đến 18 giờ hằng ngày.
- Khách và người tạm trú: khách ra vào đăng ký tại lễ tân hoặc bảo vệ; người tạm trú đăng ký danh sách và làm thủ tục tạm trú theo quy định.
- Bảo hiểm cháy, nổ: chủ sở hữu có trách nhiệm đóng bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật.
- Sử dụng phần chung đúng mục đích: không lấn chiếm hành lang, không dùng diện tích chung vào việc riêng, tuân thủ quy định đỗ xe và phòng cháy chữa cháy.
Danh mục vật liệu và thiết bị trong căn hộ khi nhận nhà được tóm tắt trong bài bàn giao căn hộ The Sailing.
Câu hỏi thường gặp về phí bảo trì căn hộ The Sailing
Phí bảo trì căn hộ The Sailing là bao nhiêu?
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bằng 2% giá trị căn hộ (tính trước thuế), đã nằm trong giá bán và được nộp trước khi nhận bàn giao.
Phí quản lý The Sailing bao nhiêu tiền một tháng?
Theo hợp đồng mẫu, mức phí quản lý vận hành đến khi có Ban quản trị là 8.000 đồng/m²/tháng, chưa gồm thuế giá trị gia tăng, và có thể được điều chỉnh.
Ban công, lô gia có thuộc sở hữu riêng không?
Có. Ban công và lô gia gắn liền với căn hộ thuộc phần sở hữu riêng của người mua.
Chưa vào ở có phải đóng phí quản lý không?
Có. Theo hợp đồng mẫu, phí quản lý vận hành được tính từ ngày bàn giao căn hộ, kể cả khi người mua chưa sử dụng căn hộ.
Nhận tư vấn về chi phí sở hữu căn hộ The Sailing
Ngoài giá bán, chi phí sở hữu một căn hộ còn gồm phí bảo trì, phí quản lý, phí gửi xe và chi phí hoàn thiện. Nếu bạn muốn có người cùng tính trước các khoản này cho căn hộ mình quan tâm, hãy nhắn Zalo Minh Dũng Land hoặc để lại thông tin ở biểu mẫu tư vấn trên website. Bạn cũng có thể xem tổng quan The Sailing Quy Nhơn hoặc tra cứu bảng hàng The Sailing.