Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH) và Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15). Nội quy và quy chế của từng tòa nhà có thể quy định thêm thủ tục đăng ký thi công; bài viết không mô tả tòa nhà cụ thể.
Nhận nhà xong, nhiều chủ căn hộ muốn đổi sàn, làm lại bếp, phá một bức tường để mở rộng phòng khách hoặc lắp mái che ban công. Một số việc chủ nhà tự quyết được, một số việc phải được đồng ý hoặc bị cấm hoàn toàn. Phân biệt đúng giúp bạn tránh bị yêu cầu khôi phục hiện trạng và tranh chấp với cư dân khác.
1. Bạn được tự sửa phần nào?
Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải chủ sở hữu, như người thuê, chỉ được cải tạo nếu chủ sở hữu đồng ý (khoản 1 Điều 131 Luật Nhà ở 2023). Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (khoản 1 Điều 130).
Phần sở hữu riêng gồm diện tích trong căn hộ, ban công, lô gia và thiết bị sử dụng riêng; còn khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, hộp kỹ thuật, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy chung… là phần sở hữu chung (Điều 142). Chi tiết xem phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong chung cư.
2. Những việc bị cấm
Điểm b, c, d khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 nghiêm cấm, trong nhà chung cư:
thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan có thẩm quyền cho phép;
tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung; tự ý sử dụng phần diện tích, thiết bị sở hữu chung vào sử dụng riêng;
sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc;
cố ý gây thấm dột, gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định.
Khoản 5 Điều 3 cũng cấm lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.
3. Có cần giấy phép xây dựng không?
Luật Xây dựng 2025 miễn giấy phép cho công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực, bảo đảm phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật (điểm h khoản 2 Điều 43). Hạng mục không đáp ứng các điều kiện này thì không thuộc trường hợp miễn theo điểm h.
Khi cải tạo phải có giấy phép, chủ sở hữu có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp phép; nếu pháp luật yêu cầu phải do đơn vị có năng lực thực hiện thì phải thuê đơn vị đủ năng lực (Điều 135 Luật Nhà ở 2023).
4. Nghĩa vụ với tòa nhà và hàng xóm
Chấp hành quy định về bảo trì, cải tạo; tạo điều kiện cho chủ sở hữu khác bảo trì, cải tạo nhà của họ; bồi thường nếu gây thiệt hại (khoản 2 Điều 135).
Bảo đảm an toàn cho người, tài sản và vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì (khoản 3 Điều 130).
Việc bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý và thực hiện theo Luật Nhà ở, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (khoản 1 Điều 134).
Nội quy tòa nhà thường quy định thêm việc đăng ký thi công, giờ thi công và vận chuyển vật liệu; hỏi Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành trước khi bắt đầu. Xem vai trò của các bên tại Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị.
5. Checklist trước khi sửa căn hộ
Lấy bản vẽ căn hộ, xác định tường, cột nào là kết cấu chịu lực hoặc phần sở hữu chung.
Đọc nội quy tòa nhà và liên hệ đơn vị quản lý vận hành về thủ tục đăng ký thi công.
Không đụng đến mặt ngoài, ban công theo thiết kế, hệ thống phòng cháy chữa cháy, đường ống, hộp kỹ thuật chung nếu chưa được phép.
Với hạng mục ngoài phạm vi miễn phép, hỏi cơ quan cấp phép trước khi thi công.
Nếu căn hộ đang cho thuê, thỏa thuận với người thuê về thời gian và phạm vi sửa chữa.
Chủ nhà cho thuê có thể xem thêm dịch vụ quản lý cho thuê căn hộ.
Bạn muốn cải tạo căn hộ tại Quy Nhơn để ở hoặc cho thuê? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn, hoặc ký gửi bất động sản khi căn hộ đã sẵn sàng.