Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH) và Luật Đất đai 2024. Bài viết không trình bày thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp và không nêu điều kiện cho vay của ngân hàng cụ thể.
Thế chấp sổ đỏ để vay vốn kinh doanh, xây nhà hay mua thêm tài sản là việc rất phổ biến. Nhưng trong thời gian vay, nhiều chủ nhà không rõ mình còn được làm gì với chính căn nhà của mình: có được ở, cho thuê, sửa chữa, hay bán không? Bộ luật Dân sự trả lời khá cụ thể.
1. Thế chấp là gì?
Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp; tài sản do bên thế chấp giữ, trừ khi các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ (Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015). Nói cách khác, bạn vẫn là chủ sở hữu và vẫn đang sử dụng nhà.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 3 Điều 318). Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024); cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 181 Luật Nhà ở 2023).
2. Bên thế chấp được làm gì?
Việc | Quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự |
|---|---|
Ở, sử dụng, thu lợi từ nhà | Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ khi hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận |
Sửa chữa, đầu tư thêm | Được đầu tư để làm tăng giá trị tài sản thế chấp |
Cho thuê, cho mượn | Được, nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết tài sản đang thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp |
Bán, trao đổi, tặng cho | Với nhà đất (không phải hàng hóa luân chuyển trong sản xuất, kinh doanh): chỉ khi bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật |
Nhận lại giấy tờ | Khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác |
Với nhà ở đang cho thuê, Luật Nhà ở cho phép thế chấp nhưng chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước và thông báo cho bên nhận thế chấp; bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn, trừ thỏa thuận khác (Điều 182 Luật Nhà ở 2023).
3. Nghĩa vụ của bên thế chấp
Bảo quản, giữ gìn tài sản; áp dụng biện pháp khắc phục, kể cả ngừng khai thác nếu việc khai thác làm tài sản có nguy cơ mất hoặc giảm giá trị (khoản 2, 3 Điều 320).
Tài sản hư hỏng thì trong thời gian hợp lý phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản có giá trị tương đương, trừ thỏa thuận khác (khoản 4).
Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản; thông báo về quyền của người thứ ba đối với tài sản, nếu có (khoản 5, 7).
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ các trường hợp tại khoản 4, 5 Điều 321 (khoản 8).
Giao tài sản để xử lý khi thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo Điều 299 (khoản 6).
Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra trực tiếp tài sản nhưng không được cản trở việc sử dụng, khai thác; được yêu cầu cung cấp thông tin và yêu cầu áp dụng biện pháp bảo toàn tài sản (Điều 323).
4. Khi nào thế chấp chấm dứt?
Thế chấp chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, khi việc thế chấp được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, khi tài sản đã được xử lý, hoặc theo thỏa thuận của các bên (Điều 327). Thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký cần hỏi ngân hàng và cơ quan đăng ký đất đai nơi có tài sản.
5. Checklist cho chủ nhà đang thế chấp
Đọc lại hợp đồng thế chấp: hoa lợi, tiền cho thuê có thuộc tài sản thế chấp không; cần ngân hàng chấp thuận những việc gì.
Trước khi cho thuê: thông báo cho người thuê và ngân hàng.
Trước khi sửa chữa lớn: xem hợp đồng có yêu cầu thông báo hay không.
Muốn bán: làm việc với ngân hàng về phương án trả nợ, giải chấp hoặc cách giao dịch được chấp thuận; xem giao dịch nhà đang thế chấp.
Nhà là tài sản chung: việc thế chấp cần sự đồng ý theo quy định; xem tài sản chung vợ chồng.
Với căn hộ đang xây, xem thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Bạn đang có nhà đất thế chấp tại Quy Nhơn và muốn cho thuê hoặc bán? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn hướng đi phù hợp, hoặc ký gửi bất động sản khi phương án với ngân hàng đã rõ.